优惠政策终结并不代表行情结束

   本文刊发于《新民周刊》

末班车效应在年末将至的时节显现的非常明显。

受到交易税费减免、房贷利率7折等购房优惠政策即将到期的影响，近期房地产市场的需求持续高涨，价格也保持了连续5个月的上涨，10月份国内70个大中城市的房屋价格同比上涨了3.9%。

一年前，出于应对经济危机的需要，以及提振当时低迷的房地产市场，管理层相继出台了一系列的救市政策，在当时显然具有相当的积极意义与及时性。但就目前而言，优惠政策的退出也同样有其必要性。

正如央行行长周小川日前所言，央行正在密切关注投资和住房需求的大幅增长问题。今年以来，相当宽松的货币政策与大规模的投资行为，事实上已经反映出了经济结构的不合理，并形成了资产价格泡沫回潮。前三季度我国GDP实现了7.7%，其中投资就贡献了7.3个百分点。同时，今年1至10月份，中国的房地产投资同比增长了18.9%，其中的土地销售收入事实上也是地方政府重要的财政收入之一。上述数据至少可以表明，尽管因降低资本金率与利率降低，拉长了金融杠杆，加大形成一定系统性风险的可能，但同时，经济增长也对投资（包括房地产投资）具有相当的依赖作用。

对于下半年以来，投资购买占据主流的房地产市场而言，按期取消优惠政策，适当的泼泼冷水有其必要性。但即使优惠政策果真到期不续，这一轮的行情却也未必嘎然而止，更可能出现的状况是，市场在短期的盘整之后继续向上。

几个主要经济体采用的定量宽松货币政策是这一轮资产价格上涨的主因。就中国而言，过去数年的年度广义货币(M2)的增长都控制在17%左右，而今年以来M2增长已经超过了30%，当然随着年底将至，新增贷款数按常规已呈现下降趋势。央行数据显示，10月末金融机构人民币各项贷款余额同比增长34.19%,10月末广义货币供应量(M2)同比增加29.42%,金融机构10月份新增人民币贷款人民币2,530亿元，低于9月份的人民币5,167亿元，达到年内最低值。与此同时，实体经济的复苏步伐显然要滞后于M2增速与信贷的扩张，更缺的是产品的出路而非产能，也因此，产业资本流入处于上升区间的房地产市场是非常合乎情理的。受多路资金推动的房地产市场，升值幅度已经成为资本的主要考量因素，而至于早已经严重背离常规的房价租金比，似乎被置于忽略的位置，以租养房已成为不可能完成的任务，尽管那才是真正反映房价合理性的指标。

弱势美元是构成资产价格上涨的另一个重要因素。美元的持续走弱与美联储的零利率政策，使得与美元相挂钩的大宗资产都出现了资本炒家的身影。今年11月来，美元指数不断刷新15个月低点，最低跌至74.64，与2001年7月31日的最高纪录121.07相比，已跌去1/3以上。与此对应，至11月20日，2010年1月原油期货合约结算价至每桶77.47美元；2009年12月黄金期货上涨4.90美元，结算价报每盎司1,146.80美元，较上一个交易周累计上涨近2.7%。另外，弱势美元直接导致了热钱正陆续从美国流出，并大幅度的进入中国，来博取人民币升值与进入房地产市场进行套利，1-9月份流入的疑似热钱约为1273亿美元，这个将对于未来一段时间内的中国房地产市场形成事实上的支撑作用。当然，当热钱撤出时的破坏作用也会相当猛烈。

市场情绪与现实的需求是构成房地产市场热度持续的原因。尽管会有相当比例的人士认为当下的房价上涨幅度过快，非理性因素存在，但似乎也同样有着相当比例的人士认为目前房市仍会继续向上。理由很简单，至少除了房价的确很高的客观以外，尚看不到其他向下的信号，正好相反的是，推动继续上升的因素反倒不少。当下的市场中基本已经被看涨的情绪所主导，投资房地产的接力游戏正在乐观与坚定的氛围中展开。另外，已经进行了45%的中国城市化进程，其剩余的进程中必然会继续带来巨大的住房需求，而这个需求是缺乏弹性的。

经济刺激计划的退出，乃至下一个加息周期的到来，将会对房地产市场构成最直接的影响。