值得纪念的中国房地产“囤地年”

为何留下这样一个标题？盖因公元2009年，中国房地产业演绎了大概在全世界范围内空前绝后、绝无仅有、并且是独一无二的、近似“疯狂”到有点丧失“理智”的囤地运动。便的的确确地成为了中国房地产发展20年来最值得“纪念”、最值得“回味”，并且可以在新中国发展“史记”上可以书上一笔的“幸事”。

牛年的脚步已临近尾声，但是全球性的金融危机仍未解套，于2009年11月8日起在新加坡举行的亚太经济合作组织(APEC)会议讨论的主要话题仍然是“共谋政策协调，APEC携手寻求亚洲经济复苏之路”，世界经济复苏依然是本届APEC的紧迫议题。反观中国，房地产开发反而成了全世界瞩目的焦点。

截止到2009年前三季度，房地产行业投资总量有增无减，从土地到房价，国内各主要城市一片喊涨，已经到了“全国山河一片红”的程度。“地王”一个接着一个，无论是单价，还是总价不断地被刷新，那些涌现“地王”的地方政府，无不沾沾自喜，一出政绩、二出效益（土地出让金滚滚而来，土地财政根本没有收敛）、三出名气。

土地市场的“皖中事变”

二线城市合肥，因为一日诞生两天价“地王”，竟然也让房地产业内外莫名惊诧。2009年10月29日下午，合肥土地招拍挂现场由“寂静”到“紧张”，由“紧张”到“心跳”，再由“心跳过速”到“疯狂发作”，合肥经济开发区500亩土地由“安徽绿城”以520万/亩，总成交价26亿元人民币，不但成为合肥历史上“总价地王”，而且成交价格挤进了全国十月楼市前五位。当26亿总价地王落槌才30分钟，合肥N0909地块在历经210轮的激烈角逐之后，以单价1613万元/亩的价格荣膺“单价地王”，一家并不起眼的安徽德嘉房地产有限公司由此载入合肥房地产“史册“。

从合肥的房价来看，跟全国其它一、二线城市相比，一直处于不温不火的状态，至2009年10月底，合肥市区住宅均价仅4629元/平米，而稍偏边缘的肥东和肥西地区，也就在2000-3000元/平米的价格。据悉，如此“地王”的诞生，对合肥楼市的刺激十分巨大，合肥整体楼市亦将步上一个全新台阶。2010年市中心地区可能推出的“万达广场”住宅或将超过8000元/平米，而政务区ZWQTB-034地块要推出的房价据传要超过10000元/平米。地王的诞生其实与2009年合肥房地产整体市场趋势火爆有一定关联，至2009年10月底，合肥楼市成交量已接近9000套，成交面积也将近900万平米，量价双升已完全超出2008年的全年指标。而近10年来，合肥楼市一直处于上升通道，其间未曾有过波折，而近年来的合肥城市建设和改造力度速度极快，除此以外，一线城市的房产开发高成本和相对较大的开发风险，促使一大部分房产商实施战略转移，和跨地域发展。而类似合肥这样的城市，恰恰为这样一部分房产商提供了一个良好的机会，在如此背景之下，使合肥不但成为国内一、二线城市房地产开发的下一轮争夺的市场之外，而且也为一些房产商圈钱囤地提供了一块“沃土”。

严重扭曲的“捂盘”心态

政府或业内人士，从去年下半年以来，一直担心的是存量消化，而2009年前三个季度，国内楼市的表现犹如“乾坤大挪移”的变化，引起了质的改变，在一、二线城市，整体房地产市场突然变得求大于供，疯狂的房价似乎完全失去了“理智”。一个比较典型的案例似乎能说明一点问题，在2009年11月初，一个苏州昆山的“伯明翰风情”楼盘，在上海虹桥宾馆开盘，当事先已经了解而慕名前往的客户达到开盘现场，竟然两眼发直。缘何，原来是房产商在原公布的房价上又莫名上涨1000元./平米，便惹得群愤激愤，房产商又突然宣布不再开盘，虽然是个例，但房产商所表现出来的“圈钱”心态是有代表性的，也从一个侧面反映了一些房产商在销售诚信度上令人置疑。

为什么楼市一下子会变得求大于供，一个上海颇有名气的知名报纸广告代理商反映，相当部分房产商几乎全线撤掉了2009年下半年已经预算好的广告额度，口径竟然是出奇的“一致”，销售数量及金额回笼指标完成，留着明年再消化。做法本也无可厚非，但是对市场而言，一些本可销售的房源都要人为地挨到2010年。一个原本在南汇的楼盘，当初销售绞尽脑汁，今天拉政府，明天拉策划公司，这活动、那活动，拼命推销，总经理基本一年换一任，然而近日这楼盘竟然时来运转，因为挨着“迪士尼”不远。于是，老板便不想再卖了，而是派了一些团队前往东京、香港“迪士尼”考察，看看人家“迪士尼”周边楼盘的价格。目的很简单，要使楼盘涨价，要让楼盘“乌鸡变凤凰”。难道东京、香港“迪士尼”周边楼盘与南汇“迪士尼”楼盘有可比性？房产商十分明显的“捂盘”惜售，房价岂有不涨之理。人为制造的紧张气氛，连锁反应让一部分购房客户形成“恐慌”心理，于是，追涨的“怪象”催生出的就是房产商一次又一次的上调房价。

并非“阳光”的信贷堂而皇之助“囤地”

整个国内楼市，由于销售的火爆，促使房产商圈钱囤地的“热情”有增无减。国资的、央企的、外资的、民营的，各路资金源源不断地注入房地产市场，而且资金量之巨，实为罕见。仅2009年7-10月的房地产投资规模，便接近上半年6个月的水平，在固定资产投资中，房地产投资一马当先，更加剧了土地市场的竞争硝烟四起，以致于全国土地市场价格急速飙升。

已有银行界人士揭露内幕，房产商圈钱拿地，并非为了增加有效供应量，而是为了囤地，并且明显造成房源供应量紧张。至2009年10月底，有关收紧房贷政策的传闻颇多，但是多数银行并没有对开发贷款采取收紧策略，大量的信贷资金仍在继续流入房地产投资中，最大的一个问题便是房地产商土地储备项目迅速增加，一些商业银行更是视囤地贷款为优质项目，而信贷政策及大量资金基本上向央资国企及大房产商倾斜，这样，所造成的便是大量的土地集中于这些房产商手中。

中国易居“克而瑞”信息显示，国内包括万科、保利、金地、招商等十大“地主”，囤地已达3亿平米，基本上开发个十年八年没有问题。至2009年三季度，国内最大的“地主”是恒大地产，土地储备达5120万平米，其次为碧桂园，土地储备达4360万平米，其它基本土地储备量在2500万平米的有保利地产、中国海外发展、雅居乐地产、华润置地、绿城集团、世贸房产、万科地产等。

这里可以算一笔账，以恒大地产的土地储备量，按其2009年销售面积454万平米计，其储备土地预计可开发8.5年；而碧桂园的土地储备是4360万平米，其2009年的销售面积是233万平米，其所储备的土地预计可开发13年。

房产商为什么热衷于囤地？不断上涨的房价为其囤地提供了一个“十足”的理由，而一个不可令人忽视的重要原因，便是现在的信贷政策，究竟有没有地方可以值得质疑？事实证明，整个2009年信贷投放高潮中，房地产行业受惠最大。央行统计表明，2009年前三季度，国内主要金融机构本外币中长期贷款投向房地产业共计4812亿元，占全部产业新增中长期贷款比重为11.4%，而在2009年11月上旬，国内权威房产网“搜房网”，其发布的《2009年中国房企融资调查》报告显示，至11月6日，全国61家房产企业融资总额为4000亿元人民币，其中银行授信约为2400亿元，银行信贷贡献率为60%，这61家房企均为央资、国企及大型房产企业，极具代表性。

疯狂“囤地”的背后，仍未减弱的迹象，政府供地继续增加，土地储备贷款仍为银行所看好。“囤地”的实质，已毫无悬念的表明，中国房价将被继续推高，现在的问题已不是房价跌不跌，而是如何止涨企稳。但是，当地方政府和现存信贷政策的体制，一个十分明显的问题，便是继续着为房产商“囤地”为虎作伥，于是，企盼房价下跌便渐渐地成为了一个“奢望”，企盼房价下跌无异于“与虎谋皮”。