土地成了富豪们的老妈之后

“劳动是财富之父,土地是财富之母”威廉配第这句话特别适合描述现在土地和财富的关系，现在土地就直接等于财富。特别是对于开发商来说，融资拿地是最关键的环节。土地成了各路资金的老妈之后，也就成了财富之母，他们希望土地是个摇钱树，能满足各种不同资本增值的梦想，于是拜地主义就纷纷出现，土地不仅仅厚德载物，而且厚德载财、载梦。土地厚度已经成为衡量开发商们的财富重要标准。

如今财神赵王爷也得依附土地爷，随着土地市场的火爆，大量流动性非常强悍的“游离于主业”的资金，硬生生地用金钱堆出一个个地王，一线城市的地王还没有最终登基，而二三线城市的土地倍受追捧，拜地主义浪潮席卷全国。前十大房企土地方面控弦之士已经超过3亿，显示强悍的后备力量。

有数据显示，10月全国各城市土地市场分化，供应方面，上海、北京、深圳、广州、重庆、成都、南京、宁波等土地市场表现过热的城市纷纷缩减土地供应，其余市场回暖较晚的二三线城市哈在继续加大土地供应，已完成全年的土地储备计划；成交方面，受到供应的影响，一线城市成交量呈现下降的趋势，而以南京、杭州、天津、沈阳、成都、沈阳等为代表的发展热点城市土地成交量还在继续上升。

这表明，拜地主义风潮在全国正在掀起热浪，地方政府从去年的愁眉苦脸到现在的偷着乐，已经表明，配合中央实施积极的财政政策没有问题，至少各地市长不再因为“无米之炊”感到忧心忡忡。

在这样背景之下，房企们突然感到熟悉的味道袭来，就是2007年那种圈地融资再圈地的模式再演，开始房企们尚有一招被蛇咬十年怕草绳的惊恐，但随着央企们疯狂地圈地，他们才醒悟过来，迅速展开抢地风潮。

易居研究院的报告指出，土地储备前十名的房企，其土地储备之和已达3.05亿平方米。恒大地产的土地储备面积为5100万平方米，碧桂园土地储备面积为4360万平方米，分列前两名。今年前三个季度，恒大地产销售面积为453.7万平方米，按此销售速度推算，恒大的土地储备够其销售8.5年；前三季度，碧桂园销售面积为233.53万平方米，按此销售速度推算，碧桂园的土地储备够其销售13年。

土地的厚度不仅仅代表企业的未来前景，还代表信誉。正像钱多了数字只是一个财富的象征而已，而土地储备事关一个房企的财富形象。但是，这种虚幻的形象也遭遇到严重的失败，比如2008年大量的房企被土地套牢，资金链十分紧张，差点酿成潘石屹的“百日剧变”。

去年谋求IPO的龙湖地产，今年却成为香饽饽。龙湖地产国际配售已接近500亿港元，超额认购近10倍。在伦敦站路演中，更吸引来国际金融大鳄索罗斯基金下单2亿港元，以无限价方式认购。在约百张国际订单中，单笔额度最高的是瑞士银行全球资产管理机构的14亿美元订单，其次则是花旗银行全球资产管理机构的10.5亿美元，且均无价格限制。这样凶猛的资金追逐土地和房产，是因为大家都明白，危机后是资产的底部，他们期待的是走出危机后的资产价格凶猛上扬，而且，这些老滑头们已经谙熟危机过后是热土的秘诀。岂能不能让这些房企们抢地，随着资金的集中和土地的集中，中小房企生存的空间越来越狭小，而且这些大鳄们以前看不上的三四线城市现在也开始重视，这就挤压了中小房企的生存环境。

而且，房企买地还有一个特点，像二三线蔓延，而且成为方向。三季度，各企业增加的土地储备主要集中在二三线城市，从拿地的溢价比例来看，第二季度时只有37%的土地溢价比例超过百分之百，到了第三季度溢价比例超过百分之百比例达到了57%。

这主要是比房企更有实力的央企所逼，土地市场突然逆转，信贷充裕的央企们有钱没地方投，野蛮地把一线城市的土地抬上了天。传统房企没办法，只能转战二三线城市，成为那里的拍出地王的主力军，这势必抬高二三线城市的房价，如果形势不逆转的话，二三线城市离暴涨已经为时不远。

最近土地倒爷和土地闲置问题比较突出，这主要是与房企的赚钱模式相关，有些开发商其他活动能力只能赚个10%左右，而土地升值却占了90%。这个东西不好查，只要他们挖几个洞，打几个桩子，都是在开工，没法说他们在闲置，而且房地产开发周期本来就比较长。

有些开发商靠的的是速度，他们在销售好的时候缩短周期，获得最大的利润。这两种开发商看似矛盾，其实各有各的活法。

靠土地升值赚取更大利润的，笔者去年写了一篇文章《邻家的楼盘一年涨了1万元》，文中写道：“在上海内环线边上有个楼盘，去年六月售罄的，只花了三个月时间，每平方售13000元均价。当时客户还说紧挨高价，车流量多，声音吵，但还是以低总价取胜，再加上离地铁站走路只要8分钟，交通便利，周边社区成熟，所以该楼盘三个月迅速去化完毕。开发商当时所制定的价格，在区域市场上还是价格的引领者了。如今它的邻家楼盘，一路之隔，也紧挨着高价，六月要开盘了。一问均价，乖乖，每平方要卖25000元均价，来访的客户还络绎不绝。尽管是所谓是全装修小户型公寓，开发商多投入成本最多是每平方2000元而已。两个楼盘在当时同一年拿地，但在不同时间开盘，前后相差仅仅一年时间，售价却相差了整整一万元。这不是我在编故事，而是上海楼市目前发生的真实售楼行情。时间换取空间，在房地产市场上，一家开发商有时拿地后迅速开工、迅速开盘销售，还不如慢悠悠来得划算，既省力又利润高。两个楼盘的利润还抵挡不了一个楼盘”。

靠加快周期获取利润的，如万科，在世道好的时候，奉行的是“快鱼吃慢鱼”的战略，一路攻城掠地，最终做到龙头老大的位置。但万科之所以去年敢降价卖，一方面是准备两头倒，另一方面万科的很多地拿的时间比较长，有着很好的价格优势。

其实，土地成为财富之母，不仅仅现代才有的，中国古代的资源最重要的是土地，所以，我们几千年的生活冲撞的核心就是围绕着土地资源你争我抢。可见，土地乃是人类永不可磨灭的财富，但土地的供给却难以短期内扩大，因此，土地在财富中占据着非常重要的位置，当然，土地有级差性。如今各路资金纷纷争地王，实质上是抢占优势资源。

无论如何，土地价格的推升势必增加房价的刚性，我们在看到土地市场火爆如2007年的时候，是不是该考虑一下后路了，特别是政府大规模的推出高价住宅用地，未来会使得住宅市场的供应量大增，而且还有今年抄底投机者一看形势不对也要抛盘，届时市场会不会有很大风险呢？虽然可以通过土地升值以时间换空间，但是万一这个时间特别长，恐怕就不好过了。