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回老丁:房价、投资
2009-11-02 13:36:38丁丁看世界:
2009-10-2613:12:03
导爹是房产专家,人说石油又涨了,房价一定还会涨,我是不是还可以出手捏?
导爹回:
听到专家二字时,总是会想起网上流传的一句话“您才是专家、您全家人都是专家”,哈哈哈....
房价是一个很让人疲劳的问题。
任何商品都有一个顶和低的问题,判断楼市短期的顶或低,无异于猜大小。先前在搜房博客上写上“儿童争日、如盘如汤;辩士论天、有头有足。”的副标题时,实际上就是高挂免战牌了。
有人说,房子是有稀缺性的硬资产,我不知道对不对,但总觉得,说“土地是稀缺性的硬资产”或许更确切些。当然,这或许不是绝对的,但相对于法币(即法定纸币)来说,的确是硬道理。法币的历史,就是法币对资源贬值的历史,只是时段和速度的问题。
黄金从71年(布雷顿森林关门之前)的35美元到眼下的1000美元,时间跨度38年、涨幅近30倍;二十年或十年或五年来的房价涨幅多少,相信你也不会陌生。当中有货币贬值的问题,也的确有资产升值的因素。但投资并非如此的简单,资产价格的泡沫程度和主客观的投资时限资金成本等,都是决定投资成败的关键。
石油不仅仅是用来烧的、房子不仅仅是用来住的,因为它们都已经成了成熟的投资载体了,价格已经不能直接体现商品固有的使用价值,那么,泡沫就会是客观存在的、程度略有不同而已。假如房子对法币的年均升值是10%,那么,7、8年后你的房子就可以翻一番。但假如你买的房子、人家已经帮你提前升值五年了(也即泡沫),那么,你只能在五年后才能享受到房子的增值了,而五年内你有可能是亏的,万一你需要逃套,说不定还会被腰斩。
我一直很认同天地盛甲财富会所的老板叶振民先生的“快乐投资”的理念,比如,财经作家吴晓波买了一个小岛、雇人种杨梅,经常获得快乐、也有“拥有一个小岛”的满足感,时间也将证明、这一定是个润物细无声的优质投资。
废话老半天就是说不在点子上——目前到底可不可以出手买房?说句套话就是具体问题具体分析,取决于你的资金性质、投资期望值和标的物的未来价值。
一方面,房价的确已经过高,各方面的风险都在积累,这是个事实;另一方面,今年保八明年保几,不知道但一定也会有保的任务,靠啥来保呢?房地产一定是个大头。房价已经是“摸也摸得、摸也摸不得”,稳定依然是以后的主旋律,是稳定上升还是稳定平滑或稳定下滑(或称软着陆)都有可能,基本取决于政策面。
有个有趣的对话:
银行跟央企说:哥们帮个忙,贷点款吧!央企点头同意,四万亿就演变成半年7.37万亿。
国资委跟央企说:这个过剩不能搞、那个过剩不能搞哦!央企只能成立房地产公司、拿钱砸地。
钱从银行转到央企、再从央企转到财政,土地财政复苏、政府高成本营运得以维系、“铁公机”扩大。资金在M2M3的范围内、左手捣右手,GDP上去了、物价也基本能稳定,屁民们在糊里糊涂中“被拉动内需”了。
注:硬通货就是指坚挺的货币,通货膨胀指的是货币流通总量超出正常水平,而物价普涨只是通货膨胀的临床症状之一,但不是必然的。目前已经处在通货膨胀很久了、而不是所谓的通胀预期。如果新增的货币流通量能控制在M2M3范围内,就只会引起部分资产载体的价格上升而已,物价普涨的影响因素主要还是在M0M1,而M2M3部分向M0M1传导和普通商品过剩此消彼长,物价基本维持稳定,但实质上,稳定的普通商品价格在货币贬值的对冲下、绝对价格已经降低了。
下午阿俊电话说,上海个别楼盘开盘即售馨,一来大家有钱不知道往哪扔(很惊讶哦);二来优惠政策大限即逝。所以问该不该入市?
第一、楼市基本还是政策市,银根的松紧度和土地供应以及导向,都是影响因素。相对于上半年,贷款规模缩小、资本市场开闸,央企流动性泛滥有所减弱、民间贷款趋于活跃,但总体上,半年7.37万亿的日子不大可能有了;上海日前拟向市场推出多幅地块,意义很明确;舆论导向似乎不是很支持高房价了;
第二、地方性的优惠政策是橡皮筋,关开都很快速。据统计,上海的几大优惠政策,大概能节省6-8%,相对于去年万科三林板块30%的降幅,意义似乎不是很大;
第三、去年底,我说过“稳健型基金入市当包租公,是稳定市场的力量,迟早会释放救市。”眼下,保险基金已经部分放开,社保基金也正在积累力量,或许会在市场转弱的时段陆续开闸;
第四、经济危机对稳健投资人的冲击并非想象的那么大,何况中国并非处在风暴中心,政府的确反应有些过敏、冲喜工程有些过大,如果不能有效控制M2M3向M0M1的传导,物价普涨或许会冲击虚胖的啥啥。因此,软着陆一词或许会重新出现在政策面。
谁的地盘谁做主,我不能说“别人打针我的肉不疼”的话,笋盘别错过、但入市要小心,眼下的楼市并非遍地黄金!相信春节过后笋盘会更多。
脑子有点不清晰,写写就不知道自己在说啥了,呵呵....