张宏伟：新江湾D5溢价不高，地王区缘何难现“地王”？

7月11日，Peak Shines Pte.Ltd以6.1亿元竞得新江湾城D5地块，楼板价14780元/平方米，溢价率25.88%。此地块的成交又为新江湾城板块房地产注入了活力。

同策咨询研究中心数据显示，此前新江湾板块通过招拍挂形式共出让8幅纯宅地及包含住宅性质的地块，出让面积共计96.46万平方米，土地出让金178.81亿元。

新江湾城D5地块而言，由于该地块的起拍楼板价比原来就降了两成，因此，从溢价率角度而言，“低起拍价”导致该地块有一定的“溢价”，而事实上，其实际成交楼板价并没有出现太多溢价情况。从未来是市场预期而言，此前新江湾城C6地块成交楼板价32484元/平方米，该地块在售的中建大公馆已出售的房源均价达12万元/平方米，而周边普通的公寓类项目均价也在4万元/平方米，从市场平均售价角度而言，新江湾城D5地块楼板价14780元/平方米，如果未来售价也在4万元左右/平方米，应该还会有一定的利润空间，如果开发企业可以将此楼盘溢价价值做高，那么未来盈利空间应该可观。

那么，新江湾城D5地块与昨天北京万柳楼板价“地王”同位于高端居住板块，缘何新江湾城D5地块成交溢价不高，没有成为“地王”？

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，新江湾城D5地块与昨天北京万柳楼板价“地王”相比，两个地块均设置了配建条件，并且有多家开发企业参与竞拍，但参与北京万柳楼板价地王竞拍的房企数量明显多于新江湾城D5地块，并且参与北京万柳地块竞拍的有融创、中赫等相对比较激进的企业参与，因此，北京万柳地王要比上海新江湾城D5竞争激烈得多，在溢价率表现上如果北京万柳地块如果没有总价上限限制，应该还会飙高，高于40%。

单纯从新江湾城D5地块来讲，为何被称为“地王集中营”区域？众所周知，上海新江湾城板块是杨浦区目前唯一一个以高档居住为特色的板块，由于其土地资源的稀缺性、杨浦当地高档物业供应较少及新江湾城具有湿地等生态方面的优势，赢得了众多以开发高档物业为主的开发企业关注。因此，总的来看，土地资源的稀缺性及高档物业的高溢价收益是导致新江湾城板块不断出现“地王”的主要原因。

但是，在调控背景下，受此影响，土地市场自2011年下半年开始表现出颓势，底价成交成为主流趋势，土地“准流拍”频频出现。2012年1-6月份土地市场也难见回暖趋势，尽管北京、上海、广西与广东等地进入6月份之后也出现了高溢价地块成交或“地王”现象，但这仍然为个案行为。从当前市场来讲，市场成交量的回暖时间仍然较短，短期的成交量的回暖还不能真正传导到促使开发企业大规模拿地，整体房企的资金面还是表现为相对紧张，整个土地市场出现大幅溢价，地王现象的市场基本面不存在。

就新江湾城D5地块来讲，成交溢价率不高，并没有出现“地王”现象。同策咨询研究中心总监张宏伟认为原因三：

第一、整体来讲，开发企业资金链相对紧张，开发企业不会这么激进的进行拿地，如果地价略显高于市场预期，那么开发商就会停止出手；

第二、当前宏观土地市场交易背景以底价成交为主，这样的地块，再加上地块的附带配建条件，应该在这样的市场背景下不会出现明显的溢价。

第三、由于该地块的起拍楼板价比原来就降了两成，因此，从溢价率角度而言，“低起拍价”导致该地块有一定的“溢价”，而事实上，其实际成交楼板价并没有出现太多溢价情况。

第四、政府也逐渐改变推地策略，将推出地块面积划分的更小，MINI地块渐成土地市场成交趋势。从市场接受度来讲，MINI地块控制地块总价过高，开发企业相对容易接受。但是，MINI地块的推出导致片区开发价值降低，这样开发企业也不愿意投入太多精力在这样的MINI地块上。

新江湾城板块通过招拍挂形式出让含住宅性质的地块一览表