张宏伟：“降准”为楼市“刺激刚需”创造条件

据报告，中国人民银行决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

这也是近三年以来存款准备金率的第三次下调，上一次是在2012年2月24日。本次存准率下调，大型金融机构存款准备金率将至20.00%，中小金融机构也将至16.50%，验证了自2011年12月5日时已经进入存准率的下调的周期通道。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，央行再次下调存准率主要基于三方面原因：

第一、"降准"后适当释放市场"流动性"，保证宏观经济"稳重有进"。

在本次没有下调之前，大型金融机构存准率为20.5%的高位水平，市场"流动性"较为紧张，对于现在国内整体经济发展及保证稳定增长来讲，有可能不是太有利。当前第三次下调存准率对于经济保持稳定增长具有重要意义。

第二、前4月CPI同比增速放缓，通胀预期降低，为"降准"提供了基础的市场环境。

2012年4月份，全国居民消费价格总水平同比上涨3.4%，比3月份3.6%相比出现略微回调，总体上来看，近期CPI重回3时代，CPI同比增速呈现出企稳的态势，通货膨胀将得到进一步缓解。与此同时，按照现在CPI的同比增速态势，全年CPI同比增长目标控制在4%的问题也不大，也为"降准"提供了基础的市场环境。

第三、中小微企业生存面临困境，需要更多资金支持这些企业的生存和发展。

第四、从房地产行业角度来说，"去投资化"的常态化楼市调控政策取得明显的成效，全国各大城市房价全部停涨，部分城市房地产市场价格出现一定程度回调，投资性投机性需求基本上被挤出房地产市场，房地产市场调控取得一定成效也为"降准"提供了基础的市场环境。

那么，"降准"之后，对于中国房地产市场影响如何？应该从哪些方面解读"降准"对于购房者、开发商、甚至整体市场的影响？

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在CPI增速企稳，并且已经处于低位增长的市场背景下，房价过快上涨势头已经遏制，并且多地个案楼盘价格出现回调正在逐渐回归其价值。在这样的市场背景下，房产只是一个资产保值的产品，短期内不可能出现大幅升值的现象，对于楼市投资客来讲还不具备大规模进入的市场条件，因此，当前仍然是以"自住需求"为主的市场。在以"自住需求"为主的市场背景下，当前CPI同比增速放缓及房价出现回调，"降准"之后基本上为楼市"刺激刚需"的"差别化"政策出台及执行创造了市场条件。

笔者认为，"降准"之后更有利于首套房"自住需求"置业者入市。当前，工商银行等个别银行之所以收紧首套房贷款，将首套房贷款利率回归基准，一定程度上也和当前整体市场的信贷额度有一定的关系。"降准"之后，各银行会拥有更多的信贷额度，对于"刺激刚需"的"差别化"信贷政策继续执行提供了政策及实际的信贷额度支持。

但是，对于开发企业来讲，由于调控政策仍然偏向"去投资化"，开发企业仍然不会从短期内仍然不会从"降准"之后获得融资的直接便利，开发企业的资金链较为紧张的状况不可能因为本次"降准"而改观，开发企业只能想法设法继续关注首套房的"自住需求"，通过对于整体市场调控政策趋势大势来把控整个整个房地产市场的需求，通过"自住需求"来完成企业资金回笼，在相对艰难的调控环境中实现企业可持续发展。

从市场的角度而言，从近期全国房地产市场成交量变化趋势来看，2012年3月楼市成交量回暖之后，4月以来的多地楼市成交量呈现下滑迹象，5月份的市场成交量也没有出现明显好转的迹象，后市仍存在一定的市场不确定性因素，因此，整体市场仍然需要楼市"刺激刚需"政策出台。

"降准"之后为楼市"刺激刚需"的"差别化"信贷政策出台及执行创造了市场条件。当前在政府、开发商、购房者市场博弈过程中，各地方政府与其找借口出台"救市"政策，不如迎合现在中央调控以"自住需求"为主的市场大局，在这样的市场背景下出台"刺激刚需"入市的政策，政策层面给予自住需求购房者更多的支持，以维持房地产市场健康平稳发展。

因此，在"降准"之后，各地可以针对自住需求进一步出台"差别化"信贷政策，鼓励自住需求入市，比如对于首套房置业者有一定的税费补贴；对于人才类购房需求给予积极的落户及税费优惠政策；在公积金贷款、商业贷款对于首套房置业者的进一步的定向宽松，降低购房者入市的门槛等。