上海楼市“三个为主”预期什么？

上海市委书记俞正声在“两会”期间指出，接下来的上海楼市方针是“三个为主”，一是居住，二是消费，三是普通房为主。三个预期究竟在预期什么？个中所蕴含的深层原因着实令人关注。

在强调“三个为主”的同时，俞正声同时指出：上海楼市限购政策不会改变。前者或许令上海人欣慰，后者却让房产商、投资商颇为伤心，而且唏嘘不已，而且其中存在的“多米诺”效应，令上海楼市后势难以预料。

重量级的讲话，市场的反映或许有一种默契，大概也就是金科玉律，有时候堪比“政策法律”。庞大的上海房地产市场，领导的这“三个为主”，实际上就是住宅市场、住宅楼盘。房产商为何要唏嘘？因为楼市大头在住宅。而且北上广深，目标最为明显，全国的眼睛都在盯着。这里一咳嗽，那厢边就感冒。

俞正声明确表态上海楼市，后续以“三个为主”，基本上为住宅市场定了调。在限购不变的前提下，“三个为主”或许已经明喻着上海楼市住宅开发的基本走势。再来看上海2012年保障房目标：2012年上海涉及经济适用房、廉租房、限价房和公共租赁房，新开工建设和筹措保障房1100万平米，合17万套住房，供应770万平米，约11.5万套，而总开工规模不低于700万套，旧年是1000万套，这种计划规模之大、气势之大、手笔之大、决心之大在全国领先。

保障房大举“入侵”楼市，对上海总体商品住宅市场的压力是十分巨大的。已有数据显示，至2012年2月底，上海商品住宅库存或已逾1000万平米，创下三年来新高，二年多的调控，上海楼市事实上连续滑坡，商品房销售一路惨淡。2011年下半年以来，上海多家大牌房企带头降低房价，售楼处“闹事”屡有所闻。二个五一假日楼市、二个金九银十，皆遭“滑铁卢”，现在房产商对假日楼市和金九银十概念早已淡去。

楼市调控多时，上海商品房库存上升，房产商内心或许已不堪重负，房价下降趋势仍在延续，投资性需求已基本销声匿迹。当上海市政府对楼市调控不言退的态度明确之时，房产商唯有降价以求才能维持接下来的“生计”，而且按照领导如此表态，上海住宅在2012年基本进入“无戏可唱”的境地。

上海楼市“三个为主”，在住宅市场中，对一些高端产品或许影响更大，往往因为高端楼盘，销售总额较高，又有限购限贷各类调控政策，即便是降价，出路仍然扑朔迷离。“三个为主”，对房产商的影响已无可估量，而且他们还面临的一个棘手问题，是银根的持续收缩，2012年年中或许是一道坎，对业绩不佳、存量上升的房产商影响尤甚。2008年楼市降价的影响挥之不去，2012年会不会重蹈覆辙，结果不言而喻。而2012年的另一个状况是成交下降，供应量却无法减少。“三个为主”基本为上海楼市2012年定了调，而且调控限购仍在推波助澜。气温正渐渐回暖，而楼市似乎正缓缓步入难以想象的“冬季”。