张宏伟：高端楼盘降价跑量，解压还是换仓？

2012年2月复旦-同策上海新建商品住宅同质价格指数数据显示，2月份成交纯公寓楼盘项目总计253个，含别墅和公寓的混合项目26个，纯别墅项目43个。其中均价下降幅度较大的公寓项目有尚海湾豪庭、世茂滨江花园、智富名品城名品公馆、华润置地橡树湾、金地天镜等一批高端公寓项目。

在2月成交的纯别墅项目中，顺驰兰郡名苑从2011年9月的13628元/平方米跌至目前的10877元/平方米。沿海丽水馨庭从2011年9月的20253元/平方米的均价跌至目前的18366元/平方米。招商海廷2011年9月成交均价达到24240元/平方米，目前均价仅18664元/平方米。顺驰兰郡名苑、招商海廷和沿海丽水馨庭降幅都超过10%，带动了整个非公寓价格指数的下行趋势。其他项目如合生城邦、景源名墅、观庭、仁恒运杰河滨花园等郊区别墅项目也有小幅的价格松动。

与此同时，2012年2月复旦-同策上海新建商品住宅同质价格指数数据显示，上海市区（外环以内）新建商品住宅同质价格指数为257.80，环比下跌2.27%，同比跌幅11.57%，而上海市郊新建商品住宅同质价指数为415.79，环比下降9.88%，同比下降9.97%。成交均价下跌的楼盘中，市区高档楼盘纷纷暗中降价，引人注意。如：仁恒森兰雅苑成交均价已经从2011年11月的40172元/平方米跌至今年2月的35286元/平方米。尚海湾豪庭2011年12月成交18套，均价还有66220元/平方米，2012年2月已经跌到均价仅42252元/平方米了。

从市场变化情况来看，无论是市区高档豪宅，还是郊区别墅类高档项目均出现了不同程度的下跌，在2012年初，缘何高端豪宅放下身段，加入降价阵营？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从全国范围内政策变化情况来看，尽管楼市调控已经呈现出定向宽松或局部放松的迹象，地方政府频发"微调"信号，但是，在经济增速预期放缓的市场背景下，中央层面关于调控的态度并未出现实质性松口，"去投资化"的政策仍将影响2012年豪宅市场的走势。当前高档豪宅市场降价的行为是这些房企市场策略主动调整的结果。具体而言有以下几方面因素：

第一、"两会"定调明确未来市场预期，去投资化市场预期导致高档豪宅也应跑量回笼资金。今年"两会"总理温家宝的政府工作报告，中央政府将2012年GDP增速目标下调低于8%，足以说明中央针对房地产行业调控及整个国民经济进行结构性调整而付出的代价已经有了充分的心理准备，中央不会因为短期内经济的增长而重启房地产的救市措施。尤其是，2012年居民消费价格控制在4%左右这一目标，很明确地也可以看出，房地产市场"去投资化"的楼市调控政策应该还会继续从严执行，楼市投资性、投机性需求在今年仍然不会有机可乘，因此，高档豪宅项目也必须通过价格策略的调整，及时跑量回笼资金，缓解企业资金面的压力。

第二、从激活市场成交量角度而言，中高端项目的打折促销力度应该和普通的以自住为主的刚需楼盘不一样，以自住为主的刚需楼盘只要有一定幅度的让利，或相对于周边楼盘能够体现出性价比较高就可以激活成交量。

而中高端项目之前的限时限量微让利不一定会带来这样的市场效果。从价格角度而言，中高端楼盘本身的产品附加值和品牌附加值往往让其定价有一定的虚高。在楼市调控未有实质性松动的市场背景下，如果开发企业还维持其品牌及形象坚持不降价或降价幅度较小，有可能没有办法实现回笼资金，实现企业销售业绩指标的目的。

第三、一般而言，精品化房企产品线定位较为单一，其短期内办法通过调整产品线、调整市场布局区域来实现公司业绩的增长，从短期内来讲，这些公司只能通过价格策略的调整来缓解企业资产负债率高企的现象。

但是，在当下，在土地市场流拍的市场环境下，也不排除部分开发企业通过降价跑量方式回笼资金，以"现金为王"，然后谨慎拿地及时"换仓"谋求下一轮的房地产市场发展机会。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，此时，土地价格往往是比较便宜，基本上可以底价成交，或者可以以更为低的价格拿到手。开发商如果拥有相对宽裕的资金来源，这个时候可以出手逆市拿地。从投资角度来说，此时作为生产要素的土地成本会降至最低，性价比较高的土地往往也会导致开发企业未来可以有相对不错的投资回报。