张宏伟：楼市变局：“微调”致房价降幅收窄

2011年10月底"房闹"事件后，房价的涨与跌牵动着每一个购房者的神经，那么，在楼市调控政策未出现实质性松动的2012年年初，房价的涨幅变化情况如何呢？

据笔者了解，上海、重庆等全国不少城市在楼盘的降价幅度上发生了微妙的变化。这种变化主要体现在两方面：

第一、大幅降价楼盘的降价幅度不及2011年10月底那波幅度大，今年至今没有出现20%以上的降幅，甚至大幅降价楼盘的降幅维持在10-15%之间；

第二、微幅降价的楼盘成为大多数楼盘推盘的策略及特征。

那么，在当前持续调控的市场背景下，整个市场非但不通过大幅降价、大范围降价回笼资金，反而整体市场房价降幅收窄，是什么原因呢？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，主要有三方面原因：

第一、从全国范围内政策变化情况来看，尽管中央层面关于调控的态度并未出现实质性松口，但是，楼市调控已经呈现出定向宽松或局部放松的迹象，地方政府频发"微调"信号，导致开发企业不再悲观，对未来有了相对比较明确的市场预期，"微调"致房价降幅收窄；

第二、从楼盘推盘经验及市场效果来看，主导整个市场降价格局的主要还是几个龙头房企，从当前它们推盘个案情况来看，个案楼盘只要相对于前期均价降价10-15%左右就激活成交量了，开发商就没有必要在深入降价，所以市场再降价的动力就此为止，如果市场局面持续恶化，市场层面表现的更多的开发企业参与到降价的行列中来，导致更多的局部性质的市场交替降价行为的发生，而不是进一步将个案的楼盘再进行价格下调。

第三、市场逐渐回暖，开发商收窄房价降幅试探市场。从市场表现而言，全国范围内楼市成交量开始回暖，拿上海来说，上周商品住宅成交量14万平方米，已经恢复到2011年下半年的水平，春节淡季阶段的市场僵局疑虑打消，没有必要出现大范围、大幅的降价来缓解市场的僵局，开发企业通过收窄房价降幅的局面试探是否可以激活市场成交量，如果可以激活，那么就维持现状，如果不可，那再调整市场策略。

那么，在楼市调控政策未出现实质性松动的2012年年初，未来市场走势及趋势如何？是否会出现"降价潮"呢？

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从整体楼市均价变化趋势来看，尽管2012年2月全国百城均价环比全线"停涨"，且个别城市降幅有所扩大，同比数据上也显示下跌城市个数在不断增加，但是，从2011年全年全国各大城市商品住宅均价来说，各城市商品住宅均价还是在上下1%-3%区间的正常的浮动，楼市宏观基本面并没有出现均价在10-15%以上的趋势性下跌。从同比数据上来看也是如此，同比下跌城市个数还比较少，反映出总体上全国范围内房价比较坚挺，没有出现趋势性下跌。

从当前整体市场降价效果角度而言，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，如果以整个市场的降价幅度是否会出现10-15%以上的趋势性下跌为标准来衡量2012年初"降价潮"是否来临，那么，当前来讲，这样的"降价潮"还难以出现。但是，不排除局部性质的个别房企个别楼盘大幅降价的市场行为。