张宏伟：房企“换仓”发展两步走：融资和拿地

据统计，2012年1月土地市场成交量持续走低。全国300个城市土地成交量和住宅用地成交量较去年同期跌幅均超过50%，同时受春节假期影响，环比也有明显降幅。1月，全国300个城市共成交土地1691宗，环比减少51%，同比减少52%；成交面积5678万平方米，环比减少63%，同比减少62%……其中13个重点城市住宅用地流标率攀高至44%。

对于开发商来讲，土地流拍现象不断增多是否是逆市拿地抄底换仓的好时机？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，土地流拍现象增多，客观上导致市场上土地供应相对减少，这或许导致今后2-3年市场供应长期处于相对偏紧的状态，这也是导致房价快速上涨的原因之一。因此，从这个角度而言，开发企业应该合理把控好由于土地市场供应的变化而导致的市场投资周期层面的变化，选择合适机会抄底土地市场。

行业发展经验也表明，楼市调控政策收紧，市场流动性不断收紧的市场背景下，哪个房企拥有更多的现金流，哪个房企能够把握好市场尤其是土地市场底部的机会，尽快将手头持有现金转为土地，及时"换仓"谋求下一轮的房地产市场发展机会，哪些房企将在"逆势扩张"的市场背景下立于不败之地。

那么，开发企业如何以"现金为王"，及时"换仓"谋求下一轮的房地产市场发展机会？其实，主要还是通过两种途径实现：

第一、采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，通过项目自身销售回笼资金。从当前市场表现来看，一些标杆房企如万科、招商、保利等房企已经在全国范围内启动了营销计划来快速回笼资金，眼下各个城市房地产市场成交量回暖主要也是基于这些龙头房企的推盘动作及市场带动作用。

第二、拓展融资渠道，为公司在逆势中需求拿地及发展机会。当前房地产信托、中期票据等成为房企解决发展过程中的燃眉之急的融资手段之一。

当期来讲，尽管逆市拿地及扩张成为一些有实力尤其是有融资渠道的开发企业的在2012年的市场策略，融资和拿地，成为这些房企在今年的"重头戏"之一，但是，在楼市调控并没有实质性放松的当下市场，逆市拿地及换仓也应把握好节奏，不可盲目逆势扩张。

从一些房企的融资及拿地动作表现来看，其实，这些房企已经在做策略方面的调整，一些比较激进标杆房企的市场策略也发生比较明显的转向，以九龙仓为例，主要表现在两方面：

第一、联合拿地，规避市场风险，此举显示在严厉的调控下，风格偏激进的九龙仓也慢慢趋于稳健。

此前，九龙仓多是"单枪匹马"拿地，今年开始与招商地产合作"联合拿地"，如今年2月，九龙仓（00004.HK）发公告称，公司旗下的一家全资附属公司联同招商地产（000024.SZ）旗下的一家全资附属公司，按各占五成拥有权的比例，以底价23.7亿元共同投得2幅地块，折合单价12523元/平方米。

九龙仓与招商两家龙头房企现金流较好，并都主要以开发高端项目为主，联合拿地开发不仅可以规避风险，同时也便于共享资源。

第二、拓展融资渠道，支持公司在逆势中寻求发展机会。

如3月1日，九龙仓发布公告称，将中期票据计划的总额由30亿美元调升66.7%至50亿美元(390亿港元)，于3月2日生效。这些资金也主要用于地产业务及拿地。

又如：刚刚公布了2011年的业绩，碧桂园就开始了新一轮的融资计划。2月29日，碧桂园发布公告称，与配售代理高盛、摩根大通以及必胜订立配售及认购协议，配股所得款项总额约为21.9亿港元，扣除有关开支与佣金后认购的所得款项净额约为21.4亿港元，将用作资本开支及一般企业用途。

总之，在土地市场流拍的市场环境下，开发企业以"现金为王"的市场策略，谨慎拿地及时"换仓"谋求下一轮的房地产市场发展机会的做法是一个明智的选择。此时，土地价格往往是比较便宜，基本上可以底价成交，或者可以以更为低的价格拿到手。开发商如果拥有相对宽裕的资金来源，这个时候可以出手逆市拿地。从投资角度来说，此时作为生产要素的土地成本会降至最低，性价比较高的土地往往也会导致开发企业未来可以有相对不错的投资回报。