抄底是一只狮子对最慢那只羊的秒杀

上周末，被邀请参加复旦大学地产运营研究所暨蔡为民不动产工作室共同举办【2011年房地产卓越讲师】颁奖。那天的话题有三：

第一，2012是不是抄底良机？

第二，如何抄底？

第三，房地产的景气时代何时到来？

我被分配到的是第三个问题，我上去直接比较了两种定义之间的不同：抄底代表的是个体，无论是时机、受益对象、成交价格都只是少数；而景气所代表的是整体，无论是时机、市场情绪、宏观政策都是大多数的向好。

当然，并非为难主办者。

而是，最近经常被问到“房地产还会好起来伐？啥时候可以买房子啊？”这两个问题。其实，这两个问题就询问者而言，都犯了把个体情况和整体大势混为一谈的错误。

就目前的情况而言，抄底这个命题是存在的，毕竟只要能拿出海淘的决心和毅力，一定可以买到便宜房子的。而关于抄底这个命题，我想起了去年某个老法师的一个比喻，所谓抄底就是一只狮子追逐一群羊，狮子想要的只是其中一只，但每只羊都生怕自己成为Unfortunately。

所以，抄底其实是一个狮子和（跑得）最慢那只羊之间的博弈。而很多购房者愿意把抄底看做是一个整体行为，也就是说所有人都认为时机已到，才随大流地进场买房。

那么请问，你是不是在侮辱开发商的智慧呢？

当然，也理解一介小民能力有限所追求安全第一性的内在隐忧。

在之前龙湖、绿地等项目打折热潮时候，我们对其进行分析，其很重要一个特征就是“瞬时属性”，即在大幅成交介入后价格马上反弹修补。

回过来看所谓的景气问题。

今天所谓的景气问题，就好比一个提报会，要在座的所有人至少是绝对多数的人达成了意见的一致。所以，景气和抄底，至少在时效上是存在先后性的，抄底明显先于景气。

再回到抄底。今天对于抄底的技巧，N多砖家叫兽已经有各种万变不离其宗的观点和看法。但我在周六明确提醒观众，如今抄底所直接嫁接的名词，应该是隶属于二手房的。

在同一区域，一手房目前低开，特别是低于二手房开盘的可能性比较小。这是开发商对于自身产品认知定位、以及对于传统“新房贵于二手房”认知的双重作用力，所以如果在相邻有新开一手房，那么周边诸多二手房就值得关注。

如果一定要屯于一手房，那么就是在品牌、产品等比较上根据自己的需要而进行取舍。以前有人说，装修是一次遗憾工程，那么在今天买房其实也不外乎是一次“把我可以放弃的放弃，尽可能张扬我所在意的”。

比如，对于不同客户而言，其对于菜场和会所这两种配套的需求指数是完全不同的——老年人对于前者更为关注，而对于后者他们持可有可无的态度；相反，青年人对于菜场的感情是弊大于利，因为他们只是看到菜场造成的环境失位而没有看到其对“民以食为天”的潜在支持。

所以，对于不同消费者而言，你究竟是放弃菜场还是放弃会所，这对于你在抄底过程中的决策，起到很大的作用。

抄底是一个冒险者的游戏，因为你可能一把抄到的是肥腰，但正因为有冒险所以有刺激有乐趣，只是需要你发现——最慢那只羊的体貌特征！