张宏伟：上海普通住房标准调整，“卖小买大”或成趋势

经上海市政府同意，市房管、规土、财政、地税四部门联合发文，明确自2012年3月1日起，可以享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。

标准中明确提出"低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下"，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，通过这个限定，将普通住房标准相对限定在一定的市场价格范围，通过这个范围的限定：

第一、这个标准的调整还是尽可能多惠及普通购房者，尤其是以自住需求、置换型需求的购房者；

第二、"低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下"一定程度上是考虑到"去投资化"的市场效果。区域内高于这个标准的楼盘属于非普通在住房，无论是普通住房标准，还是其他楼市调控政策，一定程度上，在当前仍然不是鼓励投资入市购买的对象。

当前上海调整普通房标准，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，这个对刚需来讲，可能会少交一点税费，不过总体量不是太大，但可以说是在政策上鼓励购房者尽快购房，尤其是一些自住需求的购房者，如果他们尽快购房的话，不仅可以买到合适的房源，而且可以激活楼市的成交量。成交量上去了，对于开发商政府都是一件好事情。

对于置换型的市场需求来说，由于具有一定的市场购买力，同时，由于普通住房标准的调整为这类客群带来交易税费的优惠，这类市场需求的客群有可能会考虑置换一套大的房产，在未来"卖小换大"或将成为今后这类市场需求的主体特征，在未来由于住房标准的调整，置换型需求入市，未来可能促使二手房交易量攀升，一定程度上也会促使一部分改善型客户入市。

但是，对于投资需求影响并不大，原因很简单，上海还在施行房产税，如果投资客购买的房产面积超出政策规定的范围，那么投资客有可能还会因为这次出手购房而再缴纳更多的房产税。在常态化调控的市场背景下，投资客投资短期内不会获得较多的溢价收益，投资客不会现在大规模入市购房。