张宏伟：楼市调控实质性放松等待何时？

当前，北京、上海、天津、武汉、厦门等城市均上调普通住房价格标准，扩大了普通商品房外延，鼓励更多的交易。此外，还有多个城市的银行将首套房贷利率从之前的"上浮"改为"基准利率"，甚至出现9折、8.5折的优惠。

楼市调控已经呈现出定向宽松或局部放松的迹象，但是，在地方政府频发"微调"信号的同时，中央层面关于调控的态度并未出现实质性松口。佛山松绑版限购令半日游，芜湖免契税补贴买房新政被叫停等放松过度的政策被叫停便是体现政策层面的总体基调。

地方政策暗自松动，中央政策强调坚持楼市调控不动摇，那么，楼市调控方向何去何从？以限购、限贷为特征的楼市调控实质性放松等待何时？2月6日至10日，国务院总理温家宝在中南海主持召开的五次座谈会上强调，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。因此，无论限购、限贷放松与否，总体上市场及技术监控环境要符合这两个基本调控目标才可以。

在当前经济增速放缓、通胀压力减小、房价上涨得到控制的背景下，如果以限购、限贷为特征的楼市调控实质性放松，在市场及技术层面达到什么样的标准？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，应该具备其中某一个或几个条件：

第一、由于内忧外患，宏观经济面发生实质性的变化，例如2008年经济危机的特殊市场背景的出现，政府有可能转变楼市调控政策，重启楼市"救市计划"。刺激经济复苏与发展。不过现在来看，当前中国经济增速放缓，经济正在"软着陆"，短期内宏观经济面发生实质性的变化这样的市场背景难以出现，现在不可能重启楼市"救市计划"。

第二、房地产市场交易量持续惨淡，影响地方财政收入及经济增速，地方政府有可能出台。

自2011年下半年起，全国楼市尤其是一线城市楼市成交量持续低迷，春节之后，2012年1月楼市惨淡开局，商品住宅市场并没有因为2011年10月底的大幅降价使今年年初进一步拉开市场格局。反而，由于政策面调控、假日淡季、卖卖双方的市场观望等因素使市场陷于僵局，这种局面不利于绿城打开市场销售局面。

数据显示，逾八成城市成交面积环比下降，13城市跌幅超过50%。其中天津跌幅最大，达78.78%；其次是青岛，跌幅为75.99%；北京、杭州、深圳、广州、南京、上海等一二线重点城市也有不同程度的下降

如果这种局面持续，最终有可能会影响地方财政收入及经济增速，地方政府有可能出台局部放松或定向宽松的相应的救市措施。

第三、去"投资化"的市场机制或技术条件成熟，相关部门可以根据市场变化情况制定差别化的信贷政策和限购政策，保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间。此时，以限购、限贷为主要调控特征的政策有可能逐步放松。

这种去"投资化"的市场机制或技术条件其实包含两类：

第一类，保障性住房尤其是以公租房为主的保障性住房体系的逐步完善，在实质意义上逐步形成保障性住房和商品房两个市场，保障性住房市场足以平抑商品房市场带来的价格上涨的动力，同时，保障性住房可以满足大多数普通民众对于居住的基本需求。

第二类，全国40城市个人住房信息联网工作完成，及当前住建部刚刚提出的拟联网监控住房公积金流向等技术层面的条件。

第四、房产税征收体系的逐步完善，房产税逐步可以取代土地财政，此时，房价也不必绑架土地财政，市场价格机制将根据税费的调节而变化，不必再采用行政化的限购措施。

但是，在保障性住房短期内市场供应有限无法满足整个市场需求的背景下，房产税征收体系尚不完善、去"投资化"的市场机制或技术条件短期内还没有达到的市场背景下，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在当前更为务实的做法，商品住宅市场的市场供应尤其是以中小户型为主的供应也不能放弃，要通过政策等方面引导开发企业多建设小户型产品，保持中小户型一定的市场供应量，满足以自住需求为主的购房者的购房需求。

与此同时，相关部门应该制定"差别化"的信贷政策和限购政策，保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间。尤其是当前信贷政策对于首套房置业者过于紧张，2012年"限购"政策延期执行的市场背景下，首套房贷政策2012年应定向放宽。