2011年我国房地产市场真相

我在去年12月30日写过一篇博客，题为“我国房地产逆境中再创历史新高”。今天国家统计局公布了2011年我国房地产最新统计数据，因此，我将原先的那篇博客略做修改，重新发表。

在今年严格的限贷、限购房地产政策调控的背景下，几乎所有的人都认为我国房地产的投资量、供地量、开发量、交易面积和交易金额都会比以往有较大幅度的下降。但是感觉并非是事实，而事实给大家都开了一个玩笑。

一、房地产投资2011年已突破6万亿元大关。

2006年我国房地产投资全年为1.9万亿元，2008年为3万亿元，2010年为4.8267万亿元。2011全年我国房地产投资已达6.17万亿元，同比增幅27.9%。

我国各行各业的资金在通货膨胀背景下，仍然源源不断的流入到房地产业中，房地产业仍然是我国最好的投资选项。在6.17万亿元房地产投资当中，保障房的投资规模不会超过1万亿元。房地产投资是我国全社会固定资产投资的重要组成部分。因此提出遏制房地产投资的提法是不对的，这种投资是不应该也不能够被遏制的。至少全中国在去年对房地产的投资非但没有被遏制住，而且还有了较大的增长。

二、住宅开发投资额2011年已摸高4.43万亿元。

2006年我国住宅投资全年为1.4万亿元，2008年为2.2万亿元，2010年为3.4038万亿元。2011全年我国住宅投资已达4.43万亿元，同比增幅30.2%。

住宅开发投资实际增幅大于房地产开发投资实际增幅2.3个百分点，住宅投资依然是房地产投资中最重要的单项投资；中国投资市场依然倚重于住宅投资。

三、我国房地产开发企业购置面积同比增长2.6%。

2011年全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，同比去年增长2.6%；土地成交价款8049亿元，同比下降1.9%。开发企业的拿地水平总体保持在较高位置，拿地总价款在绝对值上略有下降。房地产企业的购置面积、购置金额和购置均价是未来一段时期关注的重点。

四、我国商品房销售面积同比增长4.9%。

2006年我国商品房销售面积全年为61857.07万平方米，2008年为65969.83万平方米，2010年为104349.11万平方米。2011年我国商品房销售面积达109946万平方米。

我国商品房在城市化的大潮当中，因其市场的客观真实需求量，实在是又大又顽强地不断表现出来了。

五、我国住宅销售面积同比增长3.9%。

2006年我国住宅销售面积全年为55422.95万平方米，2008年为59280.35万平方米，2010年为93051.56万平方米。2011年我国住宅销售面积达97030万平方米，在限购、限价、限贷的严厉调控政策下，再次创出了历史最高水平。

在禁止中国城镇老百姓拿央行发行的人民币去购买商品房的行政措施下，在一线、二线城市交易量出现10-20%的萎缩幅度下，依然有着那么旺盛的需求，这是一个客观现实。

六、全国商品房销售金额摸高5.9万亿元，商品房均价上涨6.9%。

2006年我国商品房销售金额全年为2万亿元，2008年为2.4万亿元，2010年为5.2478万亿元。2011全年我国商品房销售额达到5.9119万亿元，同比增幅12.1%。

我国商品房销售金额增幅大于销售面积增幅，表明我国今年商品房的市场价格依然是上涨的，只不过涨幅有所下降；从均价角度来计算，2011年我国商品房均价为5377元/平方米，2010年商品房均价为5029元/平方米，今年商品房价格上涨6.9%。

七、全国商品住宅销售金额高达4.7万亿元，住宅均价上涨6.1%。

2006年我国商品住宅销售金额全年为1.7万亿元，2008年为2.0万亿元，2010年为4.1657万亿元。2011全年我国商品住宅销售金额高达4.7万亿元，同比增幅10.2%。

从均价角度计算，2011年我国住宅均价为5011元/平方米，2010年商品住宅均价为4723元/平方米，2011年商品住宅价格上涨6.1%。如果扣除我国今年CPI指数，我国商品住宅2011年价格上涨幅度不过百分之一、二。商品住宅价格过快上涨已被有效遏制的。考虑到商品住宅从松动到快速下跌，是在第四季度完成的，因此，2012年价格趋势下滑通道已被打开。真正的绝对值的下跌在2012年的上半年渴望见到，到那时全国性的拐点才能够被真正的验证、确立。

八、我国房地产新开工、施工面积均再创历史最高水平。

2010年是我国房地产业最为辉煌的一年，房屋新开工面积16.4亿平方米（其中住宅新开工面积13亿平方米）；房屋施工面积40.6亿平方米（其中住宅施工面积31.5亿平方米）；房屋竣工面积7.6亿平方米（其中住宅竣工面积6.1亿平方米）。

2011年，房屋新开工面积19亿平方米（其中住宅新开工面积14.6亿平方米，同比增幅12.9%），同比增幅16.2%；房屋施工面积50.8亿平方米（其中住宅施工面积38.8亿平方米，同比增幅23.4%），同比增幅25.3%；房屋竣工面积8.9亿平方米（其中住宅竣工面积7.2亿平方米，同比增幅13%），同比增幅13.3%。

2011年我国房屋新开工面积、住宅新开工面积、房屋施工面积、住宅施工面积都已经超过去年水平；房屋竣工面积和住宅竣工面积都已超过去年水平。竣工增幅远低于新开工和施工的增幅，显示了中国房地产企业都在实行防守型的发展战略，拉长开发周期，缩短开发战线，选择恰当时机向市场推盘。

综上所述，我看不起今天的报纸、媒体、电视、网络的房地产新闻，我从来低看“小盆友”般的那么多所谓的房地产专家，我怀疑用所谓的“政治正确”、“公平正义”、“道德血液”去解决处在上升国运中的我国经济问题，特别是房地产问题，能管用吗？