冯晓东：2012，开发商降房价不需要理由

市场，需要调控。房价，需要调控。于是，2012年开发商在从严的调控大背景下降低房价出售，再正常不过了，也就是说，开发商降价不需要理由，不需要找借口，该降就降，顺应市场，降价是硬道理！

如此想来，我首先突然想思考一个问题：为啥中国特色的房价一直以来死守不降价？更甚者，我看到楼市政策组合拳综合调控楼市之后，全国百城房价仍不见下跌。在CPI一路高涨，各种生活物品价格不断涨价之时，普通民众只能感慨，什么都涨就是工资不见涨，调控调控，房价为何越调越高难以控制呢？房价不能下降难道真的有N个无以辩驳理由？

想当初，看如今，这些观点还站得住脚吗？说房价不能下降是因为奢侈消费风起云涌，助长房价飚升；说房价不能下降是因为曾经控制房价过快上涨，不是打压而是控制节奏；说房价不能下降是因为中央调控房地产是控制房价过快上涨，是“控制过快”，控制暴利，真正意图是不要让房价涨得太快了，但可合理上涨，是将房价控制在一起合理的上涨幅度，而不是要打压房地产，中央政府对房地产对经济的影响和拉动作用，是非常清楚的，不可能打压房地产。

说房价不能下降是因为通胀预期加大，带动房价上扬；说房价不能下降是因为地价猛涨催高房价；说房价不能下降是因为建材价格攀升，成了房价的幕后推手；说房价不能下降是因为城市化进程拉动房价上扬；说房价不能下降是因为中国城市正处于大拆大建的高速发展期；说房价不能下降是因为经济发展离不开房地产，支柱产业地位仍无法动摇；说房价不能下降是因为房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里，房地产的带动作用，是谁也不可低估的，几乎带动所有行业的发展，比如服装、化妆品等看起来与房地产无关，实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳，开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场，无不在推动其发展的车轮。离开房地产，各行各业都将受到不同程度的打击。

说房价不能下降是因为房地产成了地方财政的主要收入来源；说房价不能下降是因为房子是保值增值的最佳投资；说房价不能下降是因为“有房才有家”的传统守旧思想赶着房价上涨；说房价不能下降是因为女人是房价上涨的帮凶理论在传播；说房价不能下降是因为媒体捕风捉影、大肆宣杨，搅混一池清水；说房价不能下降是因为政府调控不合理，变相助涨房价；说房价不能下降是因为经济高速发展，享受意识增加，导致房屋居住时限短而加大市场需求空间；说房价不能下降是因为腐败性需求拉高房价；说房价不能下降是因为开发商不可能降价，房价只会走高不会下跌；说房价不能下降是因为有房百姓支持房价上涨；说房价不能下降是因为媒体支持房价上涨，房地产稍有动静，媒体便声嘶力竭地大肆鼓噪，只要哪家楼盘开始降价促销了，媒体就立即进行大篇幅炒作，本来降价促销是一种非常正常的营销手段，可媒体就爱“闹事”，添油加醋地一炒作，没有问题也成了问题，不是新闻也给强行弄成了新闻。

2012，开发商降房价需要理由吗？不需要理由！北京、上海、深圳等一线城市房价下跌已经不需要理由。那些不跌的理由几乎都是牵强附会，强词夺理，毫无根据。首先从影响房价的需求来分析。房价从15、20年的长期来看，面值确实是上涨的，但是从3－5年短期来看，房价则取决于供求关系。最近3年由于银行利率超低（由于加息受到汇率压力的掣肘），大量的投机性虚假需求出现，加上追涨的不成熟消费心理导致的提前消费需求，形成了最近三年一线城市楼市的供不应求的现象，因而房价连年暴涨。但自国家宏观调控以来，全国房价下跌的趋势明显。覆巢之下，岂有完卵，在如此严酷的宏观形势下，“追涨杀跌”是客观存在的。目前，一线城市房价虚高，离自住消费者的购买力差得太远，开发商如不降价，就无法把潜在需求转成真实的需求，那么成交量萎缩的状态就会持续下去。假如这些一线城市的房价不跌，那么就无法启动占主导的自住消费者市场，这样下去开发商无异于自杀。供需形势其实早已逆转，从这点来看房价必跌无疑！

2012，开发商降房价不需要理由还取决于影响房价的供给分析。最近两年房地产投资连续猛增50％以上，今后两年商品房供应肯定会大增。房地产开发的周期比较长，一般为3－5年，房价开始暴涨时开发商都争先恐后加大投资以期获得更大的利润，但这要到三四年后才会形成有效供给，而前几年支撑虚假繁荣的虚假性需求又早已被赶跑，因此，毫无疑问，今后两年商品房供需肯定会严重失衡，这也决定了今后两年房价必须深幅下跌，才能进一步使收入更低的人的潜在需求转变成现实需求，以市场供需平衡。

所以，说2011年是“楼市寒冬”还不确切，大约不是这个冬季，2012年开始，房地产企业的真正“深度博弈冬天”才正式进入！由于前几年房价上涨，部分不成熟的消费者的误信了“房价不会跌”的宣传，提前消费透支过多，今后两年的需求肯定早已大幅透支，显然正是由于开发商最近几年的疯狂而把自己的未来押上了赌桌。

正由于前两年房地产的疯狂炒作，不断在媒体上鼓吹“房价只涨不跌”，鼓动老百姓提前“透支”消费能力，终于“刷爆”房价未来。从未来的土地供应来看，“地荒”谬论被驳斥，长期来看土地供应肯定十分充足，这决定了房价该下跌。