临危不惧方显“逆市真英雄”本色

调控刀刀见血，更多房企考虑的是如何自保，但在这敏感时刻，竟也有“逆市”而行的。笔者以为，这种逆市是为了更好地反省，图谋更大的进展，获取更大的利益。而作为行业龙头老大的万科地产，高调“过冬论”的背后，且显示出“逆市真英雄”的本色。

为什么说万科集团是“逆市真英雄”？因为万科的每一步，都恰到好处地显示出对时势的把握，在调控持续下万科“我行我素”，出奇制胜。第一是2011年四季度开始，国内70大中城市房价明显地带有普遍性的下降，虽然幅度不算大，但是涉及房企之广是前所未有的，不但是新房房价下降，二手房日子也不好过。在这种降价趋势中，大腕级房企、领头房企纷纷“以价换量”，包括万科、绿地、中海等。“以价换量”在一二线城市尤甚。随着年关的到来，房企财务压力不断增加，以银行还贷和工程款最为敏感。2011年11月，万科总裁郁亮高调宣布“过冬论”，几乎同时，上海万科以降价近三成的幅度加速出货，清林泾以原销售价1.65万元降至1.3万元/平米；青浦万科尚园以1.2万元应市，而同区域同质楼盘销售价为1.6万元/平米。万科早在三季度便启动近10000套（11个项目）的“万团大战”促销活动，万科在今年10月已总体销售已突破千亿元大关，稳居全国老大，而万科又在第一时间抢跑“以价换量”，“过冬论”中隐喻着最大的主动性，在全国房价总体降价趋势中，万科可谓“老谋深算”，逆境临危不惧。

第二是万科高调翌年过冬，实则是以退为进。2011年7月便开始的“万团大战”销售，让万科再创楼市淡季营销业绩。万科以价换量的特价楼盘，除了性价比高以外，万科对“下半场”的楼市规则变换中，以独有的“坚持为普通人盖好房子”的理念，以品质为物业管理和超级生活增值的“软配套”，吸引调控中的有限刚需客户。其实，万科多年来的销售，年关回馈已不足为奇，今年的幅度是比较大的。这种逆市跑量的做法又让万科回笼更多的资金。楼市在任何环境下，现金为王或许永远是真理，在调控的“冬天”大环境下，硬通货或许比利润更重要。这一点，万科的把握恰到好处。因此，万科的“过冬论”是韬光养晦，为了在未来的春天抢占楼市“制高点”。

第三是万科凸现“逆市真英雄”的另一个过人之处，尽管调控更严厉，后市扑朔迷离，但是，万科依然气壮如牛，300亿的现金让万科成为楼市“大财主”。为什么有许多买房人，买高不买低，一方面是当初的涨价预期，一方面是自己的把握度。而万科，经常是逆向操作。现在万科已储备土地逾3700万平米，按目前千亿以上的开工规模可开发三年，但是楼市土地资源紧缺是共性，与其他土地储备量大的房企相比，或许还是小巫见大巫。今年以来，各地的地方政府其实也在纷纷准备过冬，土地成交在全国市场仅达去年的50%左右，土地财政岌岌可危。逢低吸纳，这便是万科的精明之处。“逆市真英雄”的过人之处，便是出其不意。万科“过冬论”是一种策略，“以价换量”也是策略，而万科事实上更大的策略是加大土地储备，提高资金利用率。万科在土地市场逆市而行，抄底土地市场也是业内公开的秘密。万科，逆市扩张在拿地上的表现尤为明显。

2011年8月中旬到9月初，万科接连在北京拿下4块地，总出让金61.14亿元，总建筑面积近100万平米；2011年9月19日，万科联合佛山中汇恒业、佛山乐意鸿利二家公司，以16.2亿元竞得南桂路地铁站西北侧两宗地块。2011年8月19日，万科以9亿元价格拿下合肥滨湖新区BHC-11地块，560万元/亩。2011年9月14日，万科斥资12.5亿元竞得太原兴风西大街300亩土地。2011年11月15日，万科以14.8亿元获取上海虹桥商务核心区地块。

万科“高调过冬”也好，“以价换量”也罢，而在拿地步伐上的加速，恰恰反映了万科作为大型房企的生存思维和市场潜规则，低迷市场，人退我进，低价拿地，借机扩张。从企业行为来讲，是一种战略转型，但是，万科这种举措或许正是“逆市真英雄”的真实反映。

万科逆势而上所带来的启示，是内外兼修，能舍能得，软硬结合，出奇制胜。万科这一路走来，好像在任何时候都不缺乏大度，“过冬论”和“以价换量”，也是暂时的舍，为了换取更大的得。过人之处就是在调控紧绷之际，该拿的土地决不手软，万科的住宅已形成品牌，而其物业管理恰恰是一个软实力方面的价值体现，万科或许能成为一个逆境中仍能立于不败之地的典范。