- 博文
调控变局下地方债务危机四伏
2011-11-30 10:26:512011年,国家对房地产市场进入第二年调控,而且是一个名符其实的“调控年”。调控持续时间之长、调控之严厉,是中国房地产发展近20年以来前所未有的。最大的感受是政府以行政之手,用限购限贷手段,使楼市几乎进入“休克”状态。2011年年初绝大多数房企或存有侥幸,由于前二年的房价大涨,房企基本盆满钵溢出,想扛一下,但是,2011年金九银十楼市的表现,真正让房企开始进入慌忙状态,金九银十的辉煌或许在中国房地产日后的市场再也不会出现。至2011年11月,房地产的“冬天”似乎提前到来。整个二年的调控,以今年犹为猛烈,房企如若再想扛,无异于作茧自缚。限购从一线大城市迅速向二三线城市扩张,楼市的“萧条”几乎包围了中国整个沿海区域,从北京、山东、浙江、安徽、江苏、福建、广东、广西、海南一路限购,房价应声下跌。
国务院有关部门在2011年11月份又再次表示,限购调控将持续,而国家统计局发布2011年10月国内70大城市房价指数,楼市房价和销量双双下降是近2年来最高的,一线城市新房继续下跌,二线城市房价亦趋势下行,各地二手房有价无市,有个别中介机构四季度全国范围关门100家以上。
所有调控政策中,限购或许可称为是这次调控的最大杀手锏,一锏下去,房企已全然没有2009年的这种“嚣张”大气,可见,限购对房企而言,或许是致命的。限购,正一步一步让降价预期放大。现在担心的是这种放大或将带来比较大的负面影响,预期太大就物极必反了,而且这种预期正缓缓积聚更大的民生矛盾,在房价下降预期上有种极端欲望,不是有个别所谓学者提出房价要降50%嘛,说得严重一点是“教唆”、“挑拨”,另一个是银监会有领导二次提房价降50%、降40%,银行可承受,这又是一种比较严重的误导。再一个问题,你限购了,房价下降了,中国人向来把房子看作命根子,原来有房子的,买过房子的,这二年刚刚买的,你房价下降,那么资产缩水、通货缩水,中下家庭最不容易,而且是买房大军,真正的刚需,房价下降的资产缩水谁能承受?政府能承受这种责任吗?显然不可能,房产商能负责吗?法律出现真空点,可见,房价下降是要命的。
调控感受深的另一个问题是地方政府和银行系统的博弈,最后的结果无法想象。调控二年来,银根不断收紧,包括对房企的对地方政府的,信贷口子紧缩,银监会对信贷的监控和全面紧缩,加剧了地方政府与银行的摩擦,事实上使金融风险正在加大。2009年,众所周知,被戏称为“信贷年”,当年高速增长的信贷投放,大量通过地方政府融资平台,流向中长期基础设施项目、流向城市建设项目、流向房地产市场,商业银行贷款集中度提高,地方政府举债融资规模迅速膨胀,运作不规范,违规式变相担保层出不穷,在这种举债融资的行为和模式中,偿债风险日益加大,而现时融资平台已从省一级到地级市一级甚至县乡一级。国家审计部门在审计18个省、16个市、36个县级的2.79万亿政府债务中,2009年前形成的债务金额为1.75万亿元,而当年即新增1.04万亿元。警示目前中国地方政府债务危机风险已超金融危机,或成为中国经济安全与社会环境的头号杀手,极大影响国家的财政风险。
另一个无可否认的事实,2011年1000万套保障房,可与“大跃进”相提并论也不为过,整个保障房筹建过程,地方政府融资难,银行也极度尴尬。前债未还又添新债,一些地方政府借保障房之名,行“过度举债”他用为实。把融资当“契机”,举债热情高涨。审计署审计报告显示,至2010年年底,全国省、市、县三级政府融资平台公司6576家,积累政府性债务金额4.97万亿元。从整体债务规模来看,至2010年年底,全国地方性债务金额为10.72万亿元。审计发现,76个市级和99个县级政府负有偿还责任债务的债务率高于100%。
这种变相由银行承担地方政府债务及地方政府融资平台的偿债风险,已隐患无穷,事实上影响银行体系和金融业的稳定,更大的风险是影响整个宏观调控系统,真正影响国民经济可持续发展和房地产市场健康发展。