本轮楼市调整呈“U”形，明年有望缓复苏

　　房地产业“看天”吃饭，天有阴晴冷暖之分，企业亦有饥荒饱餍之别。对于广大开发企业而言，“看云识天气”非常重要。只是，很多企业或者预判能力不强，或者总受惯性思维支配，总在犹豫不决或盲目乐观中丧失战机。

　　今年以来，确也有个别开发企业业绩再创新高，如万科、恒大、碧桂园等，尤其是万科前三季度销售金额已近千亿，比去年提前两个月破此大关；其原因，主要是企业踏准了市场节奏，不等（等调控政策放松）、不靠（靠地方政府或母公司输血）、不要（向地方政府要条件，比如要求缓缴土地出让金，调整项目规划、缓开工等），通过积极主动的促销措施，一边回笼资金，一边低价抄底拿地和并购项目。从而实现企业逆市扩张，市场占有率不降反升。

　　然而，对绝大多数企业而言，今年都是一个“差年景”，虽然糟糕的程度尚不及2008年。其中，部分企业尤其不幸，因为从1月“新国八条”出台之后，一直按兵不动、消极观望，当时有种观点在业内颇有市场：不开盘、不降价、不拿地，笔者曾戏称之为“三不主义”。

　　结果证明，相当一部分开发商当初有点乐观了。新一轮调控以来，整整八个月了，市场仍未见复苏，政策也未见松动。二三线限购政策升级，确实遇到巨大阻力，房地产调控政策已经见底。但货币政策仍然紧缩，尤其是房地产贷款额度太少，对于整个市场需求的压制程度，已远超限购政策。“解放军”至今未来，市场仍在挣扎，而众多开发商的资金链却越绷越紧，当前面临的境况可谓既尴尬、又危险。其中部分抗风险能力弱的中小企业，已经或正在谋求出卖项目或企业股权，从而退出地产江湖。

　　存货比情况可以说明市场压力。截至9月底，北京、上海、深圳、广州新建商品住宅存销比分别为12.93、12.81、9.53、8.45，这就意味着，按过去6个月的月均成交量，四个城市的可售存货皆需8月才能消化完，特别是北京、上海两市的存销比持续3-4个月高于12，已经显著偏离的正常区间。并且，随着“金九银十”的成色严重不足，预期四季度全国多数城市的住宅存销比还将继续走高。

　　笔者的判断是，未来半年市场都将处于“探底”通道，期待2008年底至2009年那轮市场报复性反弹，并不现实。2008年和当前的情况有相似之处，也有明显区别。首先，从宏观经济面来看，2008年国际金融危机爆发，导致中国经济快速下滑，2009年一季度GDP增幅一度下滑至6%，从而导致楼市需求大减，量价齐跌；而当前欧债危机持续升级，中国经济只是稳中略降，今年二季度GDP增幅仍为9.5%，楼市需求中的大部分并非主动撤离，成交低迷的原因是外部政策严厉打压。

　　其次，从经济政策和房地产政策分析，2008年四季度，中央开始救经济，推出了四万亿元的经济刺激计划，房地产政策亦同步放松，为经济和房地产市场结结实实了打了一剂“强心针”，结果造成了2009年中国经济率世界之先，一枝独秀的快速复苏，楼市则是报复性反弹，全年全国房价涨幅超过23%，创近20年之最。

　　然而，受上一轮超强度经济刺激政策影响，货币超发，流动性泛滥，当前我国面临高通胀的压力，即使7月份CPI已现拐点，但仍将在偏高水平徘徊6-9个月，这就导致货币政策（尤其是信贷政策）不会像2008年四季度那样快速放松；而在房价尚未出现一定程度的回落之前，楼市调控也绝不会像2008年那样大幅放松。其结果将是，这轮楼市调控的节奏慢、时间长，但调整深度估计难超上一轮，这是惟一可以略略乐观的地方。

　　如果总结一下，就会发现，2008至2009年那一轮楼市调整，属于快跌急升，调整形态呈“V”形。而本轮楼市从2010年二季度就已开始降温，直到现在，仍未调整结束，预计明年才有可能完成筑底，其后的复苏和反弹，预期也是慢步调的，这就会形成 “U”形的调整形态，调整周期将长于上一轮。面对这一形势，除了极少数不差钱、且无扩张战略的开发企业外，都应直面现实、放弃观望、积极促销，为“过冬”储备一些干粮。