房价开拐，楼市入冬

　　昨天，国家统计局公布了三季度经济数据，其中也包括很多人关心的房地产数据。总体来看，两类数据皆不乐观，GDP增幅由二季度的9.5%，加速下滑至三季度的9.1%；房价基本出现拐点，行业冬天来临。

　　统计局新闻发言人盛来运表示：房地产价格过快上涨的势头得到了明显遏制，房地产价格出现了松动，房地产调控取得积极成效。这一评价还算客观，房地产市场正在一步步向政策引导的方向演变。

　　房价是重要指标。9月份，70个大中城市新建商品住宅价格，环比上涨城市为24个，下跌城市17个，看起来仍是涨多跌少，但下跌城市的平均跌幅超过上涨城市，所以总体计算可知，整体增幅由8月的0.02%，回落至0.003%，基本上止涨。二手房市场的变化更及时，9月份二手房价，环比下跌城市为25个，上涨城市为24个，这是2009年二季度以来，下跌数量首次超过上涨数量。9月份二手房价开始下拐，一手房价接近止涨。大概而论，可以说基本出现房价拐点。

　　2008年以来70个大中城市新建商品住宅环比涨幅走势

　　事实上，统计局数据会略滞后于市场实际情况，因为由卖房到统计需要一个过程：预定、预约、网上备案、地方汇总数据、上报国家统计局等。实际上，三季度以来，各地打折促销的范围越来越大，基本上涵盖了大中小开发商、高中低档楼盘。由于个别项目降价幅度偏大，比如二三成，北京等地出现了老业主大闹售楼处的现象。部分城市的二手房市场，也出现了折扣进一步加大，甚至个别投资客低价抛售的现象。所有这些事实，皆表明房价已经开拐。

　　从成交量上观察，1-9月份全国新建商品住宅依然呈正增长，增幅为12.1%。而2008年楼市下行时，1-9月新建商品住宅成交量已经同比下降16%左右。看这一数据，好像远好于2008年，但这其中有一个重要因素，那就是去年全国新开工590万套保障房，部分今年销售，而经济适用房、限价房、棚改房等有产权性质的保障房，是纳入商品住宅统计系统的。如果剔除这一因素，估计今年1-9月份的销售量同比增幅很小，甚至已出现负增长。多数一二线城市，今年以来的市场化的商品住宅成交量，都比去年同期有所下降。尤其值得关注的是，已过去的“金九”惨不忍睹，“银十”也将失约。

　　最能反映行业温度的，当属全国房地产开发景气指数。若说房地产业开拐，准确的时点应是去年，而非今年。去年4月，国房景气指数首次调头向下，保持下滑态势至今。9月加速下滑至100.41，预期10月就会跌入100点以下的不景气区间。历史不会重演，但有时也会凑巧。2008年10月，国房景气指标同样是跌破100点，进入不景气区间。不景气区间，也可称为行业冬天。

　　2008年以来全国国房景气指数走势

　　行业入冬了，政策也见底了。新一轮限购令，已经不了了之，因为除了台州和衢州，再无第三个三线城市露面了。其实9月份三线城市率先开跌，70个大中城市中，三线城市房价环比下降0.04%，一线城市不涨不跌，二线城市上涨0.05%。这一事实出乎很多人的意料，说明三线城市的房价并非想象中的那么坚挺，跌幅最大是温州，下跌1.4%。涨幅较大的，多是中西部省会城市，比如长沙、昆明、银川等。既然广大三线城市房价不再快速上涨，还有什么理由实行限购呢？

　　从宏观面分析，随着经济下滑、中小企业遇难、失业率增加，以及温州、鄂尔多斯等地民间高利贷危机显现，宏观政策同样已经见底，正在不断推出定向宽松政策，比如救助小微企业、外贸企业等。一般而言，宏观经济政策的放松，也会带动房地产调控政策的松动。但业界人士应明白一点，即便是政策松动后，市场仍将维持调整一段时间。今年四季度和明年一季度，房地产业的日子不好过。

　　刊发于经济观察网专栏