调控下别墅豪宅的“活”法

2011年日历已然撕去四分之三，如若要推荐评选今年房地产市场热门话题，首选无疑是“调控”二字，依此或许是“限购”、“限贷”。调控，快要接近二年时间了，看上去依旧毫无“收敛”迹象。单单从抑制无序上涨的房价上来将：调控或许“卓”有成效，但是，纵观整个过程及其市场反响，真正是应了房产大佬王石的一句“名言”，“调控是骑在老虎身上”，骑下去难，要跳下来更难。

调控下的楼市，景象万千，姑且按下不论，这里只说说在严厉限购限贷之下，房地产高端市场那个别墅豪宅的活法。

豪宅售价“我行我素”

2011年6月13日，上海《新闻晨报》刊出“上海豪宅单价达5万元以上，销售仍现回暖”。这种状况或许让正在调控中的市场跌破眼镜，但是说来也并不奇怪，调控是一种人的意志，调控是一种政策，但是，很多时候，市场所要迸发的东西往往也是不可忤逆的。调控要调的是楼市高房价，而高端别墅豪宅是住宅的“另类”，其产品的地段往往无可复制，比如上海的佘山、昆山淀山湖、苏州太湖、深圳观澜湖等，由于低容积率的规划，这些豪宅产品的景观在保护原生态的基础上可以做到“登峰造极”。“上海紫园”在1389亩土地上，四分之一水域，组成13个岛和一个半岛，仅有268栋风格迥异的别墅，是上海楼市典型的“皇家大宅”。2011年4月23日，上海多家媒体不约而同，以醒目标题和号外报道，“上海紫园以每套5000万元的价格，一天狂卖35套”，旋即创下了二项以后楼市豪宅销售或许无法复制的记录。一是当天创18亿元销售价格，二是创当天上海楼市平均售价的50%的记录。

而上海闵行星河湾，被楼市戏称为调控下豪宅博弈样本，39000-75000元/平米的售价与浦东星河湾不相上下，其它包括和黄御涛园有投资客以2亿元的代价一气吃下9栋，其他包括绿城  观园、九龙仓玺园等，越是豪宅，越是引人注目。

最新消息，2011年9月23日，21世纪不动产报告称，上海10万/平米豪宅成交迅速，至今年三季度预计销售100套以上，其中，上海佘山地区以40%销量独占鳌头。而北京豪宅市场，截止二季度，总数已销售1000套以上，而在香港，由于大陆客的豪爽投资，使香港豪宅平均涨幅超150%以上。可见，当今年CPI高涨，股市一泻千里，高端客户似乎不惧调控，大额投资依然青睐高价豪宅。

投资背景的产生

豪宅投资一直为高端客所热衷，在市场的常态下，有产品，必有人投资，或许也不奇怪。而现在的市场，则是在调控的重压之下，豪宅逆势而动，便必有其背景和深层次原因。

进入2011年以来，有一个现象值得引起关注，这就是类似通胀背景或大势之下的金融投资活动频频出现。而且基本具有很强的针对性，对房地产投资之路的选择已经成为这种金融活动的重点。当国内的调控政策不断加剧的同时，国际金融的动荡也不是“省油的灯”，以美国为首的债务危机已波及欧洲。总体经济的不景气，屡使国内通胀压力加大。而楼市仍在经受着二、三线城市限购、停贷、银根收紧的调控影响，表象之下的房地产似乎正陷入新一轮迷茫。

调控继续、金融动荡、债务危机、通胀加大、限购限贷等等一系列因素，在引起市场严重关注的同时，更引发政府、银行、房产商、专家、学者、投资客的思考。而面对房价的高烧和严厉的“限”字令，中国已有相当数量的高端投资客抢购海外豪宅，范围已拓展至英国、挪威、韩国、美国、加拿大、新加坡、马来西亚、澳大利亚等地，这种投资热情有增无减，海外置业兴趣空前高涨，中国人购房“狂热情调”，甚至于对国际楼市产生深远影响，“老外”又是喜欢又是忧，喜欢的是中国资金拉动市场，忧的是中国投资炒高当地房价。国际房产顾问公司“第一太平戴维斯”统计，香港豪宅均价直线上升，内地投资和抢购是主要原因。最贵的是每坪均价1.03万美元，折后每平米售价达72万元人民币。

如此背景之下，豪宅抗跌领涨成为高端客户的一致倾向，房地产作为投资保值的最佳方式，似乎从来就没有受到过质疑。在通胀压力之下，高端客户选择投资豪宅就是为了规避货币风险。这里需要说明的是，豪宅由于受众面小，属于顶端消费，应该与楼市高房价有着质的区别。CPI连创高位，2008年的“4万亿”救市影响仍然巨大，投资者持有币值下跌迅速，对高端人群而言，对豪宅的投资，无疑是寻求一种无奈之下的避风港。

稀缺资源成为豪宅的基础

豪宅、高价完全可以划个等号，这里的基础和先决条件，便是资源的稀缺。“每日经济新闻”爆料，称上海佘山顶级别墅仅够卖三年，想象一下，三年以后，上海哪里再去找第二个佘山？

稀缺资源，一个是土地资源，另一个是自然环境资源。而上海佘山，整体开发容积率仅0.2，稀缺的自然资源，其无可复制性，造就了佘山成为上海独一无二的顶级豪宅聚居区，随着这种资源越来越枯竭，那么，这种资源的升值或许已经不能用钱来衡量，而佘山别墅，稀有资源不使别墅体现出黄金价值，这便是资源的浪费，而资源稀缺占据顶级豪宅的主导地位，这事实上已成为天价别墅的价值规律。

由于地区的不同，因而资源的稀缺性落差巨大。特别是山、海、湖的自然景观资源，根本无可复制，自2003年以来，别墅项目停止审批，那些原有已审批的、占据一线景观资源的别墅项目，到今天的价格，按当时拿地楼板价翻上十倍也不会令那些高端别墅消费人士咋舌，许多类似深圳观澜湖、上海佘山、苏州太湖、三亚海口的一线景观资源中的别墅，以后绝不会再有。而类似“十七英里”、“天悦湾一号”、“上海紫园”、“时代御湖”等，这些充满原生态景观的高端别墅产品，或许成为山、海、湖一线景观资源之中的绝响。

于是，无论怎样调控，投资心态的本能和市场的无可逆转性，千金难买的山、海、湖原生态景观别墅豪宅已经成为一种资本的重要涉猎目标，这种资源也正繁衍着更大的资本。

笔者于2011年7月29日发表于中国房地产家居最大平台搜房网博文“鹭湖禀赋绝配黄金法则”，则是间接或直接印证了稀缺资源成就了豪宅的高价，而且这种趋势不会减弱。

博文以金地“天悦湾作为蓝本”，项目所在地层峦叠翠，硕大鹭湖碧波荡漾，名贵香樟、长满根须的榕树、粗壮的加勒利海枣、到处鲜花簇拥，新鲜的空气沁人心肺，被称之为金地天字一号作品的“天悦湾”，在一派生态自然中若隐若现。项目有其天时地利，良好的原生态景观资源，金地集团在尊重自然、尊重生态的原则下，依托地缘优势，用黄金法则重新定义豪宅新标准，堪称开创楼市先河。

可见，处于稀缺资源中的别墅豪宅，其价值已不在于别墅本身，体现的恰是资源的价值。