商业地产Hold不住！

日前，上海银监局近日发出商业地产信贷风险提示，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房。上海银监局同时要求，上海各商业银行，必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款。而在此前，只需要结构封顶就能够放贷。

　　商业地产在经过一年多的溺爱之后，相关主管方面终于认识到了其背后可能存在和隐藏着的风险，而从上海开始至少让我们看到了这种紧急刹车的迹象。

对商业地产限购，尽管也是非市场行为，但由于商业地产的特殊属性及其和住宅之间在人群、消化能量、市场运行难度等多个方面的截然不同，这道HOLD-CUT金牌当被赞许。

从住宅限购以来，我们反感的或许是各类砖家不分城市差别不分消费能力不分消费喜好乃至不分青红皂白地一通恶捧，于此同时我们也看到了对应的行为，即不断有原住宅开发企业进入商业地产开发领域、乃至根本就是商业运营者也赤膊上阵地进入商业地产领域，凡事和商业有关、与地产沾边的，都想进入这个可能安全可能梦想发财的地方。

但商业地产的特性（特别是其和住宅的不同）决定了商业地产是时候紧急制动了：

首先，商业地产涉及的三方利益决定了需要磨合和平衡的关系更加复杂。住宅比较单纯，就是买卖和接力买卖的行为，只是上家和下家利益，关乎的无非是年度需求量的持续和脉冲与否；商业不同，因为有地产商、商家和小业主三方的利益需要权衡，还不包括可能存在的终端消费者，因为商业的一哄而上，我们担心出现“开发商一割一卖了事、商家做得出就做做不出就撤、小业主业态混乱缺乏被管理被归置”等三自由三不管状态，就算其中一环出了问题都将影响其他的积极性和配合程度。一定意义上说，商业地产是三人篮球赛，而住宅只是单打，两者之间的难度可想而知。

其次，一个区域内商业面积容量是有限的。我们可以看到一个区域内有两个50万平方米的社区，这基本是正常的，只要这个区域的居住价值或投资价值得到认可，没有问题；但假设同样一个100万平方米住宅容量的社区，给安排两个20万平方米的商业，这个问题就值得讨论了！一方面，100万平方米住宅只要卖得掉，生活即使不方便我还可以作为投资，毕竟你方便或者不方便，资产价值就在这里，不离不弃；另一方面，两个20万平方米的商业，就涉及定位一定要错开，那么谁错位谁？否则大体量入市，商家的有限资源即使造成招商过程中的台上台下但总量就是如此，况且有些商家喜欢同类打擂台比如KFC和麦当劳，但有些商家喜欢尽量回避打照片比如红星美凯龙和百安居，不同业态会考虑对于终端消费者争夺之后的结果，究竟是扩容了消费还是两败俱伤，毕竟装修和快餐完全意思不同！

第三，对于商业地产相关规范的缺失，将会把在住宅地产启动初期很多可能造成风险隐患的历史再“穿新鞋走老路”地来一遍。比如，商业地产在规划设计上可以不讲究朝向日照等技术参数，全然不顾商业地产的体验感和舒适度；商业地产可以集中解决一栋封顶骗取销售条件，全然不保障未来小业主的利益和商业整体品相；更为可怕的是在于不同用途贷款之间的随意挪用和更改，这又涉及到金融领域的风险控制！

第四，需求和供应的非对位逻辑。我们会认为“某某区域有人流有规划有商办氛围所以需要商业地产”，但我们有没有换位思考“商业集群到如上某某区域进驻有没有商机和钱途”，我们甚至认为城市的发展和扩容就会带来大量人群，大量人群有大量商业需要，而完全漠视了商业需要的类型体组合、商业竞争的同质化风险，更逞论小业主的投资回报或保障。这像极了【过把瘾】里面杜梅小性子使然的“我不管你爱不爱我，反正我爱你”，爱可以是单方面的叫单相思，但商业是一个来而不往非礼也的互动过程，我可以说“我不管你需不需要电视机，反正我国美我永乐我苏宁爱你们消费者”！

商业地产开始收紧是一个积极的信号，或者说在宣布住宅限购之前，我们的相关什么委就应该预料到可能带来的资金转移到商业地产，应该预设什么防范体系，但遗憾当时没有，好在现在也算开始动作了，尽管慢了不止一拍，但好过完全不作为，等到黄花菜都凉了，再找一个什么勇平出来说“反正我信了”！