商业地产究竟蕴藏什么商机？

宏观调控之下，要求降房价的呼声竟是出奇的 一致，高房价似乎已成为全民的“公敌”，但是，造成房价畸高的原因，迄今无论在业内或业外，始终无一定论，纷争也从未平息。实质性的调控一年半以来，高房价的“阵地”似乎依然“固若金汤”，少有实质下降。而随着利率提高，以及限购限贷，北上广深等一部分一、二线城市或正出现供大于求的趋势，这其中人为的、政策上的因素要远远大于市场的自我调节。以至于北京和上海二个超级豪宅，由于标价目标过大，政府强制约谈下浮房价，也反映出行政干预正逐步变为常态而凌驾于市场之上。

在此背景之下，楼市走势似乎正在陷入一个怪圈，住宅开发的难度在增加，而商业地产正逐渐受到相当部分房产商的重视。开发商业地产的积极性在整个行业呈现高涨趋势。而人云亦云的致命点，正在于商业地产究竟蕴藏什么商机？特别是在调控之下，竞争激烈、政策多变、资金短缺，市场的不确定也同时大大增加，商业地产一定不是“香饽饽”。

商业地产其运作难度远远高于住宅地产，这里因素众多，而其中的投资回报周期冗长并不是一般房产商能承受的。这里还有城市经济发展问题、人均GDP指标、城市购买力、商业业态定位、招商营运、经营管理等一大堆问题。

今年以来，笔者走访多地，一些地方的商业地产开发，一方面是地方政府的“忽悠”，另一方面是房产商凭借一时热情，陷入“歧途”的商业地产比比皆是，并且触目惊心。多为设计假、大、空，规划无度、定位不准、恶性竞争等而出现的商业楼盘，无人问津，让地方政府和房产商都背上一个沉重的包袱。

在离南京50公里的安徽一个县城，浙籍房产商不惜重金投资20余万平米的“奥特莱斯”，选址是在一个工业园区内，离市区打的半小时以上车程，笔者应邀前往“考察”，颇感“上当受骗”，从县城返程回市区仅候车就等上90分钟，最后打摩的了事。笔者与房产商磋商，房产商自鸣得意，一是此处无“奥特莱斯”；二是政府希望做高端品牌；三是离南京仅50公里。典型的屁股指挥脑袋。

房产商耶？政府耶？市场耶？

开发一个“奥特莱斯”，所具备的的条件更苛刻。依这个县城目前经济状况，消费水平，做“奥特莱斯”是定位严重错误；政府有时候一些想法根本无瑕顾及市场，为政绩“冲动”；虽然离南京是比较近，但可以肯定的是南京人绝对不会到安徽一个小县城去消费奥特莱斯。

江苏镇江，一个房产商为了一个项目，据说是回报地方政府，先投资一个商业地产，当初的想法就是急功近利，规划之初根本没有业态定位。据介绍，竣工迄今已三度招商，前二次惨败收场，这次招商也前景未卜，由于前面项目没有运作好，后面“生活”也无法操作，房产商弄得鸡飞蛋打。据介绍是一个“民国式”建筑，或许笔者“孤陋寡闻”，第一次听到这种风格的商业建筑。项目“死掉”，地方政府绝对不对动恻隐之心，房产商当然是咎由自取。

在山东梁山附近一个小县城，竟同时有4个总量达60万平米的商业楼盘在开发。小县城本身人口较少，属于经济不发达地区，交通一般，项目宣传用一辆“小皮卡”四周一围，敲锣打鼓在县城兜一圈，全县人民都知道是怎么一回事，现状是几个房产商互相大眼瞪小眼。究竟是谁的错？没有人知道。这么大的投资开发量，现在暴露出来的问题是业态根本无法定位、招商招不到、消费量和消费层次跟不上、营运管理成本巨大。

事实上的商业地产，自然不能以偏盖全。上述仅是个案而已。能够说明问题的，便是商业地产风险极大，当还没有搞清楚商业地产究竟蕴含什么商机的时候，静观其变是最好的选择。依目前市场态势，调控或许还不会“鸣金收兵”，但是，商业地产的开发绝不是”一马平川“，其凶险度无法估量。