调控下“上海紫园”现象带来的思考

上海佘山，勿容置疑，迄今已成为上海这个日趋国际化大都市的一个最为顶级的豪宅区，其间不乏“紫都晶园”、“中凯佘山曼荼园”、“世茂佘山别墅”、“佘山高尔夫别墅”等十数个高端别墅。而其间最为引人注目的，堪称世界级豪宅的便是“上海紫园”。

上海紫园别墅，位于佘山南麓脚下，占地面积为1400亩，近100公顷的土地，总占地面积等同于北京紫禁城，莫非上海紫园案名从紫禁城有感而发？无从考察。上海紫园总共打造以欧式皇家风范别墅为主268幢别墅建筑，园内园外500余亩水域蜿蜒贯穿，十数个生态岛屿精工细琢，临水私家码头，别墅在山与水之间水乳交融。上海紫园规划容积率0.2不到，共植有包括728棵百年香樟等共70500棵大小树木，称之为上海的“香格里拉”或许更为贴切。

上海紫园所有别墅建筑目前已全部竣工，在笔者撰写此博文时经了解，目前已有80幢别墅领取预售许可证，共已销售65套，现房销售高达81%，在上海高端豪宅项目中独占鳌头。而上海紫园中的“上海紫园8号”其售价2005年便已达到中国单幢豪宅别墅售价最高记录，以1.3亿元人民币售出。笔者在当年年初经采访了解就已率先在《21房地产》杂志撰文：“佘山1.3亿元别墅即将撩开神秘的面纱”，后为各地多家传媒转载。时至今日，上海紫园“身价暴涨”。2009年9月28日上海紫园房产商向全球发布“上海紫园”新楼王，以近10亿元人民币的价格出售，一举荣膺中国豪宅之最。

上海紫园已历经十年的投资与开发，房产商广告不多，其低调行事以致于外界竟然不太知道其老总为何方神圣！但是上海紫园以其上风上水的地理位置、以其占地的庞大规划、以其别墅产品设计的别具一格、以其敢做中国顶级豪宅之最的胆魄、以其创意奇妙的规划构思，以致于上海紫园真正的“名气在外”，以致于让全球诸多“名头十分响”的国际级传媒免费广为传播。

当上海紫园成为中国顶级豪宅潮流标本之时，房产商依然“默默无闻”，又是上海紫园，不鸣则已，而一鸣却是十分惊人，以致于中国房地产业、整个楼市为之瞠目结舌。2011年4月23日，上海多家大小媒体不约而同，以醒目的标题和号外报道，“上海紫园一天狂卖34套”，单价均为5000万元/套，笔者经向相关人士核实，实售35套，以18亿元的销售价格进账再度创下了中国顶级豪宅之最，或为全球豪宅销售之最，据传媒载，创下当天上海楼市平均售价狂涨50%的记录。

自2010年4月以来，楼市历经数轮调控，国内70余大中城市总体销量下降，价格涨幅趋缓，平均售价事实下降。调控之下，楼市投资投机的高端客户基本隐匿，以高端客户为销售对象的高端别墅在“冷淡”楼市之中首当其冲。特别是沪渝二地房产税试点以来，绝大多数看客总以为别墅为首的高端楼盘或许成为鸡肋。而事实上市场就是市场，在集体“左转”之时，意料之外的概率便大大增加。上海紫园在如此“逆境”之中，竟然不惧调控，完全打破了楼市戒律，在2011年4月23日上海紫园成为上海楼市重大新闻，以平均10万元/平米、总销35套、总成交18亿元的记录写下了上海楼市历史上或许比较“耀眼”的一页。

楼市依然在重度调控之中，上海紫园何以逆势而动。而据笔者了解，上海紫园房产商对项目销售有一定控制量，而且对客户选择也十分“苛刻”，在一天之内创下国内楼市多项“极端”记录，当楼市一片“莫名惊恐”的同时，调控之下的“上海紫园”现象更为我们带来了思考。

第一，迄今，国土部门已八年不批别墅用地，已开发或正在开发及尚未开发的别墅，特别是高端顶级产品，更属凤毛麟角，而这些产品往往是那些“富豪”们收藏、投资、居家、休闲、渡假、融资的最佳产品，物以稀为贵，或是酿成上海紫园现象的一个诠释。

第二，调控之下，限购限贷及房产税，投资客基本隐退山林，但市场总抵不住“诱惑”，政府亦有防不住的“漏洞”，现时政策的不完善性，让那些投资客想方设法钻“偏门”，一出手便是“出奇制胜”，你限购，他变通，你限贷，他索性一次性付款，即便调控或许也无可奈何，上海紫园或将引发后续豪宅“出货”的多米诺效应。

第三，上海紫园现象，在调控寒冬之下，依旧“风景这厢独好”。有人以为“惊人销售业绩之下，或掩盖信托抵押融资”，因为在上海其它顶级豪宅之中，已有诸如此类情况。而笔者宁愿信其无，特意向上海紫园紧密层人士打探，证实上海紫园出于楼市意料之外的销售业绩，除了产品本身过硬的品质之外，以目前上海紫园售价真正确切的追涨势头，使前期积累客户趋之如骛，当然或也有房产商个中承诺相关利好所致，不约而同于同一天“集体”签单，制造新闻的同时，更为上海紫园打了一个花钱买不到的“广告”。

第四，当高房价成为民生焦点、政府问题之后，这里是不是有个“误区”，对高房价的“恨之入骨”，应该是大部分人都无法接受的而又是以市场消费主力型的高价商品住宅。别墅作为房地产市场的一个另类产品，其所面向的对象又是少数人，而别墅用地往往是区域位置奇缺地区，地价较之普通商品房用地来的价高，设计、规划、景观、产品的高标准严要求，相对离中心城区较远，不符合市场普遍消费要求。因而，别墅单一售价不能与大部分所要求的商品房售价来作比较。别墅的高售价也从另一个特殊途径为国家创作更多的税赋，也更符合国际化都市发展的需求，为吸引外来投资，提升城市品牌，而成为一张特殊的城市名片。因而，别墅个案的高售价，特别是一些顶级豪宅，与现时楼市抑高价没有可比性。上海紫园现象是的的确确出现了，一个个案引起的思考，除了借助新闻为上海紫园免费广告，另一个耐人寻味的便是调控对高房价的抑制，近一年来，似乎没有达到预期目标，特别是这次中央督查组全线出动，而诸多地方政府却是“暧昧”以对，包括抑制高房价等相关政策上“一刀切”的嫌疑，也有值得反思的地方，相反，市场的客观的、规律性的东西并不是以人的意志为转移的。