各地凭什么设定房价控制指标？

昨晚得到消息，银川在调控细则中率先抛出：今年新建商品住房价格上涨幅度，控制在当年城镇居民人均可支配收入增幅以内，同比增幅要低于10%。国八条中要求各地于第一季度公布此数据。西部地区近几年房价涨幅不大，所以今年按10%也算靠谱。而东部近几年房价涨幅偏大，这次抑制房价，就不宜设定10%这样的偏高涨幅控制线了。

不过，这10%到底是指代成交均价，还是国家统计局改革后的70个大中城市房价指数？其实二者区别较大。比如讲，若以均价为标准，则地方完全可以暂停高档盘预售许可，以此拉低均价；而国统局的房价指数，则由于统计方式的不同，可以反映成交结构变化，同时地方政府不容易操控国统局的统计工作。我的建议是，70个大中城市可以参考国统局房价指数，至于其他城市，市场规模小，怎么定指标已不太重要。下面是前几天写的一篇文章，发表在今天的中国证券报上，细述了这一观点。

房价统计改革正式付诸实施。上周公布的今年1月全国70个大中城市房价指数，就是第一次按调整后的统计方式得出的结果。去年8月，国家统计局局长马建堂表示：已经初步制定出房价统计改革方案，在征求有关部门和地方意见后，国庆节前将在网上公布，征求公众意见，争取明年初实施。看来上次马局长的讲话挺靠谱。

首先，最大的变化是数据采集渠道。原来的数据来源，由统计部门给房地产开发企业和二手房中介机构发放固定格式的表格，让他们填报。但现阶段很多企业诚信度并不理想，让其自由填报数据，肯定存在失真现象。而现在改为采用当地房地产管理部门的网签数据，基本反映了实际成交价格。由于条件所限，当前53个城市的新建住宅价格指数根据网签数据计算，尤其是包括了直辖市、省会城市、自治区首府城市（不含拉萨）、计划单列市等35个城市；其他17个城市根据统计系统房地产开发统计报表中各个项目的分类销售面积和金额数据计算。

调整之后，效果立现。2010年12月全国70个城市房价环比上涨0.3%，而今年1月多数城市的环比涨幅均值为0.8%左右。具体到京沪，去年12月北京为0.3%，上海为0.4%。今年1月北京和上海分别提高至0.8%和0.9%。而实际上，去年12月和今年1月，全国、北京、上海等地楼市形势基本没有变化，导致房价涨幅显著变化的原因，只能是统计方式的优化。让房价数据更加接近事实。

其次，住宅价格统计的分类体系更加完善。改革之前，住宅价格分为新建和二手，新建住宅中又细分为商品住宅和经济适用房，商品住宅中进一步细分为高档和普通。改革之后，设置保障性住房和商品住宅两个类别，其中保障性住房包括经济适用住房、限价商品住房等保障性、政策性住房。商品住宅类下设90平方米及以下、90-144平方米、144平方米以上三个基本分类。显而易见，分类比以前更加细致，尤其是进行三类面积段的划分，既能让民众知道不同户型住宅价格的变化情况，有利于选择购房时机，又能让政府调控更加具有针对性，比如若是144平米以上的大户型价格大涨，而90平米以下小户型价格稳定，则要就抑制前者，别误伤后者。

由于新旧方案交替，网签数据多，工作量较大，1月份90平米及以下、90 -144平米和144平米以上分类数据将在下月随同2月份数据一并发布。另外新建住宅中，暂时尚未公布保障性住房和商品住宅。上述改革方案中，也存在着一些未知之处。比如以前70个大城市的房价指数中，还包括商业用房和办公用房等非住宅价格，而这次改革是针对于《住宅销售价格统计调查方案》。那么，以后的非住宅价格，难道不再统计和公布了吗？果真如此，则破坏了从统计的完整，毕竟，房地产业并非仅有住宅类产品。

再次，使用定基价格指数，设定首轮基期确定为2010年。以前的房价指数的基期是上一年，只能跟上一年比较涨跌，无法跟前年比较。未来任何一个月份，都可与2010年相比，2010年定期初值是100。既然方便于业内人士，也让老百姓能看懂。举个例子，今年1月北京房价指数的定基是102.4，也即北京1月房价比2010年全年上涨2.4%。这是与年度值相比，若与月度相比，则是比上个月上涨0.8%，比去年1月上涨6.8%。

实际上，近几年一些大城市已有机构研究和实行自的定基价格指数，上海更走在了全国前面。2001 年11月底推出上海市二手房指数系统，基期值设定为1000点，去年5月达到2582的历史高点，也即相比2001年11月，上海二手房价格上涨了2.582倍，简单易懂。

还有，今后将不再计算和发布70个大中城市房价涨幅平均数，而是重点发布各个城市的房价数据。这就意味着，以后类似“去年70个城市房价平均涨1.5%”的说法将会消失。跟普通消费品性质不同，房屋的区域差异极大，全国各城市房价水平也不同，而平均房价就像“捣浆糊”，不懂行的普通民众极易产生误解。然而，这旧问题没了，新问题却又冒出。70个城市的分城市价格指数，以前也有，可以据此了解各地的房价变化，但却很难掌握全国整体房价走势（可以量化的），这对于房地产研究机构、全国性布局的开发商、国家相关部门并不利。而在国外，除了各城市房价数据，还有全国或者是部分大城市的房价。比如美国S&P/Case-Shiller房价指数体系中，就有十大城市和二十大城市的总体房价指数。

总体而言，这次住宅价格统计方式改革，具有很大的进步意义，当然也存在着不足之处，需要以后进一步完善。最后，还要谈一点跟房地产调控有关的话题。1月26日出台的国八条中，首次提出：2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

这一招可谓奇兵，对于稳定房价很管用。2004年以来，房价就成为房地产调控的重要目标，去年以来甚至可以说成为惟一目标。但全国区域发展情况不一，东部楼市偏热，西部基本无泡沫，全国很难制定出一个量化的房价控制目标。而近两年虽然将稳定房价列为问责地方的重要领域，但若无具体指标，又怎知哪些城市完成的好，哪些城市“磨洋功”呢？

当前，地方政府都在纠结中，房价控制目标定高了，中央不满意，定低了，怕“秋后算帐”，完不成指标将被约谈甚至问责。当前，各地陆陆续续的在出台国八条的地方细则，尚无一个城市公布房价控制目标，只有少数城市提及这事，比如上海和南京表示将在3月底前向社会公布，贵阳则称要把2011年新建住房价格增幅控制在去年全国平均值的范围内。各地都不愿抢先公布，都等着观察别的城市如何定指标。

那么，各地将如何制定这一房价控制指标？笔者认为极有可能将改革后的房价统计数据，作为拟定指标的参照系；从一定程度上也可能说，房价统计改革也有配合中央督促地方制定房价控制目标的成分。各地2010年房价定基值都为100，那么只要将2011年定基，或2011年12月定基与100相比，就知涨跌幅度。况且，这一房价指数的统计由国家统计局主导，地方政府不太容易进行数据造假（当然也难完全杜绝）。若按旧的统计方法，2010年全国70个城市的房价指数比2009年上涨9%左右。估计很多东部城市2011年度的房价控制目标不超过5%。另外，房价收入比也可能是一个制定房价控制目标的参照系，比如近两年重庆一直表示：让重庆市普通家庭能用6-7年收入买套房，其实质就是将房价收入比控制在6.5倍。