热钱是影响今年楼市的一个因素

近期，国家外管局发布了《2010年中国跨境资金流动监测报告》，第一次较为全面和具体的分析了近十年来跨境资金流动情况，尤其是披露了境外热钱进入中国的情况。这对于研究楼市亦有助益。

报告的结论主要是三句话：我国大规模跨境资金净流入与实体经济活动基本相符，我国有“热钱”违规流入现象但尚未成规模集中流入，开放型经济发展使我国跨境资金流动监管面临挑战。

观点中规中矩，符合官方报告的一贯风格。按报告口径，2010年热钱净流入355亿美元，占外汇储备增量的7.6%。但很多专家和机构并不埋帐，认为此数据存在严重低估，比如有观点认为去年热钱流入约2000亿美元。这就说明一个问题，都知道热钱是国际短期投机套利资金，但实践中难以准确掌握国际资本流动的真实动机和存续期限。分析人士一般用每月公布的外汇占款减去当月的贸易顺差及外商直接投资来估算热钱，方法简便，不过不够准确。

从房地产行业角度观察，来华直接投资行业主要集中于制造业与房地产业，直接投资是“明道”上走的，来去明了，多数都不是热钱。从2001年至2010年，房地产业的来华直接投资占外资流入总量的比例基本保持在10%以上，2006以后占比逐步提高，2010年达到23%，其投资以现汇为主并基本结成人民币使用。结成人民币使用，就能享受人民币升值带来的红利。

至于没通过直接投资进入中国房地产业的资金，就不得而知了。实际上，有很多灰色通道和链条，官方难以有效监控，既不知道热钱如何进，又不清楚如何出。但还是能够感受到热钱的动静。2004年以后，海外基金突然对中国房地产产生兴趣，整幢收购成熟物业的案例越来越多；同时，随着楼市繁荣，境外个人（多为华侨）购房热情提高。为了更好的配合房地产调控，2006年国家出台“171号文”，即限外令。

应该说，“171号文”出台后，对于热钱直接收购物业，确有一定的抑制作用。比如在上海新建商品住宅成交结构中，外资购房比重由之前的7%左右，渐渐下滑至3%左右。然而，不可能“毕其功于一役”。从根源上讲，只要国内楼市有投资机会，只要人民币升值，那么房地产始终是外资眼中的一块“肥肉”。不让购房，他们转而寻求收购控制成熟物业的公司的股权，通过股权交易，费用低，且易逃避政府监控。另外，部分外资更倾向于购买土地、项目股权，或发放过桥贷款。

最值得关注的是，外资进入中国楼市的积极性和规模，与人民币升值密切相关，因为套取汇差，是桩只赚不赔的好买卖。2005年汇改之后，人民币持续升值，尤其是2007年对美元升幅高达7%，所以2007年热钱进入中国的势头很猛，而那一年我国房价股价比冀双飞。2008年国际金融危机爆发，热钱纷纷回美国救急，而我国为了刺激经济和出口，于2008年下半年开始停止人民币升值，所以造成了2008下半年至2009年上半年，出现热钱流出楼市的现象。

直到2010年6月19日，伴随着中国经济快速走出低谷，同时发达国家，尤其是美国为督促人民币升值，频频施压政治压力，我国开始第二次汇改，也即开启第二段人民币升值的历程。顺理成章，热钱进入中国的热钱再度提高，355亿美元，是继2004年和2007年之后的第三高值。国家外汇储备近2.8万亿美元，创历史新高。进入房地产业的外资也大幅增加，在房地产开发企业资金来源中，外资所占比重，由上半年的0.5%左右，增至全年的1%多点。另外，海外基金收购物业的案例，相比2008-2009年大涨增加。

迫不得已，同时也是为了配合房地产调控，去年下半年商务部和外管局两度发文，进一步加强限制外资进入房地产市场。不过，在今年人民币还将对美元升值3-7%的情况下，预计热钱还会继续进入中国楼市。