限购何时退出，取决于房价变化

今年以来，楼市政策方面依次出现了三大热点：国八条、房产税、限购令，当前被炒得热得冒烟的当属限购令。下个月，还会有一个热点冒出：各地新建商品住宅价格控制目标。

限购是个老话题，却是新意不断。回顾一下演变历史颇为有趣。去年4月出台“国十条”中首次提出：地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”以这种商量的口气，注意无效。结果只有北京在5月出台了措施，暂时规定一个家庭只能新购一套商品住宅。

“9.29新政”中严厉了许多，明确要求：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。具体哪些城市，中央应是有所指代的。果不其然，其后至今年1月，上海、深圳、福州、厦门、温州、广州等20余城市加入限购阵营。跟北京一样，多数城市规定本外地居民家庭，可新购一套房。

孰料，今年1月26日出台的国八条中，限购令再次升级：各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

限购面急剧扩大，估计将增加至40-60个城市。而且非常严厉，不再纵容各地“一个家庭可新购一套房”，而是要求“原则上……”。国八条出台至今，已有北京、上海、青岛、成都、长春、南宁、贵阳、南京、太原、哈尔滨、宁波、天津等十多个城市出地方细则，基本都“拷贝”了国八条的内容，最大的差异在对于限购的界定。总体而言，东部偏严，中西部偏宽。

这其中，最大的分岐有两点。分岐之一，限购区域有所不同。北京、上海、南京等东部城市限全行政区；而成都、贵阳、太原等中西部城市多只限主城区，不限郊区，尤其是贵阳，仅限市中心城区人口密集、房价过高一环内。值得关注的是，很多大城市中，郊区的新房成交量所占比重已超五成，这必然会导致部分需求将转而在郊区释放。国八条中的规定是“在本行政区域”限购，看来部分中西部城市充分利用了国八条中所谓的“原则上”。因为相比东部大城市，很多中西部城市的房价水平并不高，房价收入比也不算离谱，这也算是“因地制宜”吧，还是具有一定合理性的。

分岐之二，对外地人的限制条件有点差异。国八条中规定：无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭。针对这一所谓的“一定年限”，大部分城市的限定很宽松“１年以上”即可；少数城市如上海，稍稍严格一些：自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上；最严格的当属北京：五年以上。北京狠政，招致很多人的质疑和反对，其影响已远远超过房地产界，甚至据传近日淘宝网上已有人出售北京市假结婚证明！

在本轮限购政策的压制下，今年这些限购城市的投资投机需求必将大幅萎缩，同时也难以避免的误伤部分自住需求。总之，市场显著降温已呈定局，部分存在房价泡沫的城市，房价将会出现一定程度的回落。

然而，限购皆竟属于行政干预措施，在中央在稳定房价效果欠佳的情况下，不得已下的一剂猛药，只是暂时的权宜之计，只要调控效果显现，房价能够回落到合理水平，就会停止实施。这一点政策中已有显示。国八条中规定“暂停向其售房”，部分城市如贵阳，则明确政策有效期截止到2011年12月31日。

笔者预计，今年上半年很多城市商品住宅成量将比较低迷，房价将于二三季度出现下滑。在收到调控效果之后，年底将有部分城市停止限购政策，明年估计大部分城市都会退出。当然，如果今年房价依然没有回落到合理水平，中央仍不满意，则限购必将继续执行。对此，业界应有足够清醒的认识。