房地产信托艰难转型:中国版REITS渐行渐近

　　证券日报2011年01月18日报道：在吃完银监会关于《信托公司房地产信托业务风险提示通知》这一剂“退烧药”之后，恢复冷静的信托公司开始寻找未来房地产信托的出路。REITS(房地产投资信托基金)，这一被呼吁了数年的“创新”终于即将走向前台，不过，业内专家纷纷提醒，REITS要实现规模发展，还有不少的路要走。

　　仿REITS模式由来已久

　　据中国信托业协会已公布数据显示，2010年前三季度新增房地产信托规模2200亿元，这个数据较去年全年不到500亿元的规模暴增了数倍。但是，由于受到银监会343号文件的制约，去年第四季度房地产信托的发行规模渐入低谷，信托公司一边适应着新规的“退烧”效应，一边又重新开始了对房地产信托未来出路的讨论。这其中，一直游离于房地产信托边缘的商业地产又被人们重新拾起。

　　在去年的信托业峰会上，著名信托研究员、中国人民大学信托与基金研究所执行所长刑成曾指出，信托公司与其纠结于开发商开发环节的贷款业务上，不如把更多的精力用在持有型、出租型存量的房地产上做一些业务，而这个市场潜力是巨大的。

　　虽然业界对REITS的呼声是最近几年才日渐提高，但是目光长远的部分信托公司早在多年前就开始了对仿REITS模式的研究。例如北京国投曾在2003年推出过一款法国欧尚天津第一店资金信托计划，便是通过集合购买、集中经营带有长期租约的物业来实现投资人稳定的回报，当时的预期年化收益率为6%，也与国际上REITS的年化收益率持平。

　　不过，这种模式虽然看起来很“先进”，但是在国内也仅仅是少数信托公司浅尝辄止。究其原因，有分析师对《证券日报》记者表示，“信托公司相关人员的缺失，导致在当时多数信托公司不具备这种参与主动管理业务的能力”。

　　中国版REITS

　　2010年，全国保障性住房建设规划为580万套，而这一数字在2011年变身为1000万套，总共需要1.4万亿元的资金投入，如此巨大的财政投入可能导致各地政府对完成规划能力有限，利用REITS方式引入民间资本参与保障房的建设亦成为政府的考虑之一。

　　资料显示，目前拿到REITS试点资格的城市是北京、天津、上海，其中，天津和上海均表示REITS试点将主要头像保障性住房建设，但是试点工作均没有真正开始。与此同时，广东省也开始了其公租房REITS的尝试。

　　据悉，目前国内的REITS有两种模式，分别由央行和证监会牵头。

　　2009年，央行颁布了《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》，并多次向发改委、银监会等征求意见。《管理办法》显示，央行的REITS方案为偏债券型，委托方为房地产企业，受托方为信托公司，通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。受益券为固定收益产品，在收益权到期的时候，委托人或者第三方应该按照合同的要求收购收益券，作为结构性产品，可以按照资产证券化的原理，通过受益权分层安排，满足风险偏好不同的委托人与受益人。

　　而证监会版REITS则是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业所有权转移到REITS名下并分割出让，房地产公司与公众投资者一样通过持有REITS股份间接拥有物业所有权，REITS在交易所公开交易并且机构投资者和个人投资者均可参与。

　　此外，从各地REITS试点进展也有所不同。

　　据有关媒体报道，上海杨浦区已经开始通过海通证券房地产信托基金进行试点；另外，浦东新区区长姜樑在浦东新区第四届人民代表大会上做政府工作报告时表示，REITS的相关试点方案已经上交国务院等待批准。

　　而天津版REITS试点方案正等待国务院审批，或仍采取“以售养租”的政府补贴方式。

　　另据报道，北京将以政府持有的廉租房、公租房资产和房租收益委托设立房地产信托，在银行间债券市场发行受益券的方式进行融资，融资规模能达到40亿－50亿元。

　　而近期，广东省政府印发《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》，其中提到要积极创造条件支持以开展政府出资与社会筹资相结合的公共租赁住房股权信托基金融资试点，探索运用房地产投资信托基金加快推进公共租赁住房建设。

　　法律制度有待完善

　　“我认为，REITS产品推出之前我们必须注重法律制度的建设，只有法律制度建设好了，这个产品才能比较平稳而且高效的向前发展。”中国人民大学博士后吴春岐近日表示，“从立法成本的节约、REITS在中国的发展经历、客观上REITS跨越多个部门法来看，应该借鉴美国资本市场相关立法，为房地产投资信托制定专项法，确定信托投资主体发起人、受托人、托管人等相关主体之间的权利义务，对于本国或地区REITS所采取的组织形式、产品的交易结构、投资管理资产的方式和范围、负债比率交易流通安排与信息披露等进行详细规定。”

　　同时吴春岐还表示，房地产投资信托作为一种新的房地产投资工具，要在中国生根发芽，相关的法律法规还要做出适当的调整。“首先《信托法》里面有一个关于信托投资融资规模的限制，实际上这个问题如果不解决，信托投资基金无法真正去发行的；其次，关于信托凭证流通的限制和信托产品宣传的限制要取消。”

　　“信托登记的缺位，对于REITS是一个非常致命的问题。”吴春岐表示。信托登记权属问题，是制约REITS产品能否进行股市流通的关键因素，如果可以确定信托产品的权属，则其市场流通的问题也不再是问题。

　　关于信托登记，我国《信托法》第十条作了规定：“设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。”但是由于我国尚没有具体的登记制度，所以上述规定也只能是属于原则上规定，而实际却无法可依。

　　不过，最近这一问题的破解似乎迎来了新的曙光。

　　近日，上海市副市长屠光绍在中国信托业峰会表示，上海在积极的争取建立全国的信托信息登记中心，并且得到了银监会的积极回应。

　　同时，有报道称，中诚信托、北京国际信托、上海国际信托、华润深国投信托、大连华信信托、中国工商银行、中央国债登记结算公司、中伦文德律师事务所、北京金融资产交易所等九家机构组成课题组，完成了《信托凭证发行与交易研究报告》，并草拟了在特定市场进行信托凭证发行与交易的相关管理办法和业务规则，不过具体方案还在内部讨论阶段。

　　“其实建立全国性的信托登记中心并非新的议题，早些年信托公司就尝试过，只是当时信托业的规模比较小，在当时并没有引起足够的重视，这两年信托业发展迅速，相关的基础设施配套建设也就自然被各方提上了台面。”有分析师对《证券日报》记者表示。

　　免税制度开闸？

　　早在REITS试点刚刚被提上议程的2009年，便曾有房地产公司高管质疑，在现行的税收制度下，REITS7%-8%的收益能否得到满足？

　　“按现行的税收算，收100元租金，交5.5%的营业税和12%的房产税，在之后还要交25%的所得税，这样一算，最终落在口袋中的只有60多元，如果REITS要求的回报要到7%-8%那真的很困难。”

　　而国际上标准的REITS的年息收益率正是7%-8%。

　　业内人士指出，国际上一般的REITS分红比例超过90%，这也就意味着，在相关的免税政策没有出台之前，REITS很难得到规模化的发展。这也是为什么在REITS发达的美国，REITS在结构、组织、投资范围，收益分配等的发展都会围绕着税法的变更而展开。

　　全球REITS发展概况

　　1960年美国推出第一只REITS，现在全球22个国家推出REITS产品并有4个国家正在进行相关REITS的立法。1990年全球的REITS的市值是70亿美元，2002年以后增长尤其迅猛，到2009年9月REITS全球的市值已经超过6050亿美元。其中，美国是全球发展REITS最早也是最成熟的市场，它的REITS的市值是3000亿美元；其次是澳大利亚，它发行了64只REITS，市值达到780亿美元；再次是法国，市值达730亿美元。