70年后，你的房子归谁？

近日，上海的一份国有建设用地使用权出让预申请公告书，提到“出让人收回并补偿相应残余价值”或“出让人无偿收回”等内容，引出了对“土地使用期满后，房产何去何从”的热议。

昨日，上海国土局在其网站上刊登《关于预申请须知所载出让合同信息中“土地期满后的处理方法”相关内容说明的通知》声明，称“无偿收回”及“出让人收回并补偿相应残余价值”是针对出让期限届满、土地使用者申请续期未获批准的情形，这与《物权法》条文规定其实并无冲突。

虽然上海国土局“无偿收回”刊登了相关声明，但对此引发的热议，却因此而终止。有人说“这个‘须知’不公平，违反了《物权法》”、“哪有又征税，又收回土地的道理”、“以后所有产权都按这个办法收回，谁还敢买房”、“一个人年轻时辛辛苦苦攒钱还贷买房，临老被无偿收回而一无所有”;也有认为“这一规定没有太大意义，真要起到作用，应该写在售房合同里”、“‘无偿收回’让人打破了买房人对于必定获得政府保护的乐观和幻想”;还有人说“一次就夺走两代人积攒的财富，真是可持续发展的最好范例”、“一个负责任的政府，必然重视民意、关注民生，做出‘70年产权到期无偿收回’规定，让老百姓永远居无定所，以人为本的执政理念体现在哪里？”

对此，全经联副秘书长陈宝存先生称“70年产权到期无偿收回是‘开国际玩笑’”。当笔者初见“土地期满后，出让人无偿收回”字眼（上海此前在多宗地块，包括住宅用地，均标注“出让人无偿收回”），也为之一愣，心想：好一个“无偿收回”！将一个只有70年使用权的土地，拍出一个比许多国家的永久所有土地还高的价格后，再“无偿收回”真是好！这是否预示着地方政府的土地财政可以重生，而高地价导致的高房价也将继续在楼市演义。但随后，又感到应谢谢上海国土局。为何？这“土地70年产权到期将无偿收回”提醒的好，它让购房者再次惊醒于：买房等于“买”了70年的租约。

虽然离70年大限还有数十年才到来，但此“不宣而战”的“出让人无偿收回”，却着实地在挑战了被人大多数人所遗忘（或故意忽视）的“70年土地使用期”，也在房价高起（泡沫充斥）、房产税欲征、调控成空调下挑战了民意。

这“土地70年产权到期将无偿收回”势必会影响购房者的心理，也再一次提醒我们反思“70年点的土地使用期”（在业界，也早就对“自动续期”已达成基本共识）。

◎ “70年大限”为何被忽视

对于许多人，明明知道房子只有70年的使用权还要买房的问题，笔者认为，一是，大家不相信真的会被收回;二是，我国自1987年深圳第一块土地出让至今，也不过二十几年，尚未涉及此问题;三是，虽然知道，却因刚需而不得不买。然而，房子本身不增值只能折旧，而升值的只有越来越稀少的土地。买房，只不过是一次性支付了70年的租金而已。若有偿续期，无疑其费用要计入房价。而且，若房产未到土地使用期满需继承的，还需再加上其相关费税。当然，针对“有产无权”的房子征税，也为人所质疑。

◎ “无偿收回”是否与法相悖

据1994年的《中华人民共和国城市房地产管理法》规定“办理土地使用权续期的，应当重新签订土地使用权转让合同，并依照规定支付土地使用权出让金。”和2007年的《物权法》中规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”以及2009年修订的《土地管理法》草案征求意见稿中“按照国家有关规定自动续期”等内容，并未提到是“有偿续期”还是“无偿续期”，也未见“无偿收回”的表述。故，上海国土局称“土地70年产权到期将无偿收回”并非毫无原因。只能说，使其钻了法律不完善的空子而已。其实，这不只是上海地方政府的一市之举。事实上，北京、厦门、珠海等地均有类似的做法。

但问题为何没明确是“无偿续期”还是“有偿续期”，笔者认为：一是，难以确定“有偿”的计算标准，急于出台;二是，有意预留了可无偿，也可有偿的回旋空间;三是，为让购房者放心购买只有70年土地使用权的房子，而不明确。

◎ “70年大限”后房子归谁

就算70年后政府可收回土地（暂且不论是否为“无偿”），其收回的也是土地使用权，但房子的所有权是永久的。换言之，土地使用权是从开发商拿到土地使用权证算起70年，而房屋产权却是没有期限的。届时，政府又如何收回附着在建筑下的土地（建筑依然属于公民的私产）？！这是否有威尼斯商人那“一磅肉”的猜想（迷局）？诚然，既是政府要收回土地，便会对合法建筑物（房子）进行必要的补偿。可这补偿会不会因房子的折旧，或只有不足建筑材料价值的补偿，又犹未可知！

其实，关于这个问题在2009年初，《土地管理法（修订草案征求意见稿）》中将原“无偿自动续期”改为“按照国家有关规定自动续期”时，便引发了各界的争论。当时，就有专家就表示“购买商品房时也购买了70年土地使用权，相当于已经支付了土地成本。”

综上所述，对于“土地出让期满无偿收回”可视为由房产税引发的延伸试水，换言之，或是地方政府基于对“无地可买”时的考虑（希望届时为民生“土地出让金”已被取消），故土地出让期满无偿收回再次出让的“循环批租制度”。与其说上海国土局称“土地70年产权到期将无偿收回”是一种不公平或与法相抵触，倒不如说是在警示我们：买了房子仍不是自己的，过了这70年，政府又得无偿收回，有房还得成为无房户，还得再付出一生的代价去买房子！同时，也在警示政府：在中国房地产领域，有太多的亟待解决的问题（多为房地产市场化的初期，未曾考虑周全的遗留问题），必须提到议事日程，而完善住房制度更是迫在眉睫。相关规定若不具体细化、明确告知公众，或一个小问题就会隐成一颗“定时炸弹”。而在高房价已严重影响社会和谐的情况下，如无偿收回或高价续期，无疑是与民争利，民众何以接受？！民心何以稳定？！