韬光养晦

韬光养晦

 ---中小房地产开发商向何处去？（三）

文/富关昆

 一、房地产产业的生命力是永恒的在市场大博弈中，

    只有当潮水退去，才能发现谁在裸泳，才有可能在喧嚣中发现智者与勇者。 房地产是和消费紧密联系在一起的，在我国如果仍然保持城市和农村资源配置悬殊，笔者斗胆说一句：可能还要折腾七、八十年，甚至要一百年。

  房地产产业的生命力是永恒的。不管是一二线城市还是三四线城市，均无例外。产业的生命曲线、周期，短期内会受政策影响，但是，随着市场经济、法律法规的成熟与健全，一年发“十二道金牌”将会成为历史笑谈。

二、谁家的孩子谁抱走

     增量1000万套保障房，舆论界显得较平静，而房产税要出台，专家、学者、房产、媒体，个个都有“歌”唱，个个都要争当“麦霸”。市场乱象就像一群孩子在顽皮打架，要平息這场争端，好的办法是：谁家的孩子谁抱走；政府与开发商的责任边界清晰---保障房、商品房---不捆在一起，不打架。

当然： 1、土地一级市场应有序、应扩大供应量；

2、税制改革。房地产税和建筑业税差不多占地方税收的50%，在所有的城市差不多都是这个比例。另外，城市化所带来的产业税收效应大大增加，表现为建筑税、房地产税和耕地占用税，土地税收差不多占地方税收的10%，这样两者相加就有60%。这个税制不改革地方政府的土地财政就不得根除。

 3、【西游记】中的各路神仙要将闯祸的“妖怪”---披黄马甲的国企---带走。如然，这个市场就太平了。

三、以“理性成长”为主旨

     根据当前市场形势和行业长期健康发展需要，笔者以为，对企业战略部署应及时“校正”，应以理性成长为主旨。重点应考虑企业的自身综合实力，理性把握增长速度与稳健经营、平稳发展上。

 1、企业规模与运营效率相结合。规模与效率是企业向前跨越的双驱动力，规模经济的获取离不开高效率的经营管理。基于资金密集型特征，企业只有在不断提高经营管理的运转效率，更好地实现资本的良性增值循环的基础上，才能稳健扩张规模。如，将净资产、经营收入、总资产周转率等指标来综合考虑企业的规模与运营效率状况较为妥当；

2、成长潜力与经营稳健相结合。房地产是资金密集型行业，房地产开发运作就是大资本运作，也是一个极易受政策影响的。企业专注高杠杆运营，以低资本金撬动大资本的运作方式已不再灵光。这种资本营运方式在市场调整期往往带来资金链断裂的巨大风险；而一旦市场向好，企业为补偿资本所承受的压力，又易诱发圈地、惜售等等弊端。如此恶性循环，进一步推高了企业的不确定性风险，平添了企业的经营难度。因此，理性成长将现金流动负债比率、偿债能力指标并入稳健性考核指标，在以新开工面积等指标衡量企业成长潜力的同时，更好地平衡“稳健经营与快速成长”之间的关系，维护企业的健康平稳发展，是当今企业战略规划“校正”、韬光养晦之关键。