房地产企业融资难加剧（五）

银监会要求信托禁投四证不全的房地产企业

一财网-2010年11月23日报道：多家信托公司内部人士11月23日对《第一财经日报》证实，上周五银监会就防范房地产信托业务风险的问题召集各家信托公司开会，并对相关业务进行了规范，投资4证不全开发商将被禁止。

　　沪上一信托公司内部人士对记者表示，银监会在上周会议要求信托公司对以受让债权等方式变相提供贷款的情况，要按照实质重于形式的原则予以甄别。对以股权融资方式进行的房地产信托项目，如果投资4证不全的房地产公司，将被禁止。

　　该人士并表示：“其他项目暂时不受影响。不过这次会议显示了管理层对于规范房地产信托业务的决心。这次会议应该是继之前银监会办公厅下发的《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》之后，管理部门针对这一领域的进一步规范管理。”

　　西部一信托公司高管对记者表示，如果不出意外，银监会应该会在不久之后就此次会议涉及的相关内容用文件的形式进行下发到各信托公司。

　　在银监会上周下发的《通知》中，银监会要求各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查。逐笔分析业务合规性和风险状况，包括信托公司发放贷款的房地产开发项目是否满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；第一还款来源充足性、可靠性评价；抵质押等担保措施情况及评价；项目到期偿付能力评价及风险处置预案等内容。各银监局需要在12月20日前将核查及处理结果书面报告银监会。诺亚财富分析师李要深认为，《通知》的出台是今年监管部门对涉及房地产及贷款业务的持续管理的一部分。其背景是房地产信托在今年增长较快，风险是否可控成为各方关注的问题。

　　中国信托业协会的公开数据显示，今年前三个季度投向房地产领域的信托资金共计2204.751亿元。但进入房地产领域的理财资金并不主要是信托资金，之前更多是银行理财资金借道信托平台（即为银信合作）。李要深认为，从国外房地产基金或REITs的现状来看，房地产开发阶段更适合私募性质的资金（如我国的信托），而不是公募资金（如我国的银行理财）。银行理财资金大量投向房地产领域是不合适的。因为银行理财是大众理财，客户难以得到完整和无误的信息，并且偏短期（1年以内）的理财资金基本只能以贷款的方式进入，过度积聚了信用风险，也在一定程度上干扰了调控政策的效果。

　　理财资金大量进入房地产领域引起了监管部门的关注。今年2月份，银监会下发《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；同时，要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。

　　今年7月初，银监会紧急叫停银信合作。8月初，银监会下发了《关于规范银信理财合作业务有关事项的通知》，其中的期限限制和业务比例限制对银行理财资金借道信托平台进入房地产领域影响较大。这直接导致随后房地产集合信托业务的激增。9月，净资本管理开始在信托行业实施。这在一定程度上减少了贷款方式的使用。李要深认为，从最终结果来看，这些政策的效果是卓有成效的。这可以从房地产单一信托和集合信托的变化中体现。

　　据他提供的数据，今年前三个季度房地产集合信托规模分别为152.331亿元、345.269亿元和546.9464亿元；而房地产单一信托规模则分别为479.106亿元、430.783亿元和250.315亿元。单一信托和集合信托的此消彼长主要源于银信合作的萎缩。