不是雷人也雷语——专访安徽宇仁集团高级顾问富关昆

宇仁集团高级顾问富关昆和豪宅网总编辑朱晓红

豪宅网编辑胡莲娜和富关昆

序：富关昆是上海房地产界最懂行的一位专家，他写博客最大的特点是知无不言，言无不尽，“细说”不“戏说”是他的基本风格。新近，我们对他进行了一次即兴采访,发觉真性情的他,说起楼市的事也是“雷语”震耳……

囤地 开发商不得已背上身的黑锅

说起囤地，每一个人都对开发商咬牙切齿，说他们囤积居奇，待价而沽，剥削消费者的利益，据有人说保利地产有共150年开发的土地储备。在富关昆这里，囤地有了新的诠释，首先是媒体的报道有许多的失真，这些说法都是相关利益团体对开发商的误解，“甚至”富关昆说：“国土部对囤地也不是很清楚”。国土部的规定是两年不开发就算囤地，但囤地之日是从开发商拍下这块地算起呢；还是从可开发之日算起呢？囤地如果从开发商拍下这块地算起的话，因为政府不拆除土地上面的建筑物，不提前做好道路，强电，弱电，污水，管道等等基础设施，这些都客观上影响开发商的开发进度,而且此类情况所占比重相当大。还有一个方面，如果企业选择囤地，肯定是符合企业利益最大化目标的，如果企业囤地赚的利润小于开发所得，就一定会选择开发；相反，囤地会造成损失，土地就会被开发或者转让，这才是符合开发商的生存之道。所以说，企业选择囤地一方面是由于利益上的趋势，但更重要的原因是政府造成的，某种程度上说，囤地是开发商为政府背的黑锅。

上海的住宅市场肯定没有泡沫

富关昆对日前流传的楼市泡沫论嗤之以鼻，虽然目前中国的楼市租售比的确比较大，但是富关昆坚信上海是没有泡沫的，他认为所谓的空置率计算方法不科学，仅凭一些记者去数黑灯的数目这种方法取样很不科学，或许有的人睡觉了，散步了，度假了，有房子但人在外地工作等等，这样算出来的空置率说明不了问题。他很同意任志强的观点，一定程度的空置率也是正常的，比如10%。但是，富关昆认为海南三亚楼市的价格是超出了市场的接受价格，虽然旅游业的定位提高了那里土地的级差，会一定程度上提高地价，进一步推高房价，但酒店3万一个晚上还是高的太离谱了，已经产生了泡沫，而且相当之大。

78家央企退出 政府安抚民意的幌子

一年多来，政府出台了一系列严厉政策来调控房地产，抑制房价，以免楼市过热，虽然成交量会大幅下跌，但是价格却没有怎么下跌，富关昆认为这是市场运行的结果，不以人的意志为转移，政府去年勒令78家央企陆续退出地产业务只是安抚民意的幌子，因为政府之前的保障房的工作做得太不好了，现在是为之前在埋单。其实政府也知道让78央企退出地产业务不会有什么实质性的作用，但是那些买不起房子的人就会心理得到安慰。况且这些央企决定经营什么业务也是企业本身的抉择。

房价 30年内将继续上行

富关昆说泛泛的讨论房价是没有意义的，首先要了解房价的构成，土地的成本，大约占了50%，还有政府收的税，费，建材供应商，施工，开发商贷款利息，利润，这些都将以房价的形式售出，在这里边，政府至少拿了70%。如果政府不拿那么多的话，房价会立马降下来的。富关昆还认为，如果政府的税费机制不改革的话，房价起码还要涨30年以上，因为我国正处在经济上升期，城市化进程正如火如荼，在很长一段时间内，房价还会继续上行，但不会想前几年那样暴涨，而是缓慢上行。

胡莲娜  朱晓红