商业地产扫盲（上）：看A选B想着C

即使在楼市如倔驴般单边猛进不回头的时候，作为房地产体系之一的商业地产也没有受惠于这种普涨格局。今天，面对数年前购买物业收获颇丰的住宅投资者，商业买家或百感交集。商业地产怎么了？那“一铺养三代”的论调缘何在现实中遭遇杯葛而冷绝于热市！ 

相关专家和砖家在不同场合作秀时候都反复强调，如今住宅和商业的价值都趋同态势了，商业价值被严重低估了，是出手的好时机了，但这种呼吁对于商业地产如今的推动作用已经微乎其微！

商业地产，左手宏观右手红

都说商业地产难做，这话可以一分为三来理解。说这话的可能有三种人，一种是开发商，对他们而言商业地产较之住宅产品不仅仅是建设并销售了之的简单重复，还涉及到形态、业态、定位、招商，能简单何必复杂呢？第二种是乙方即销售单位，商业地产在销售中不仅是要讲个故事而且还要落实到故事的可信担保，比如包租、比如招商、比如规划，这和住宅产品的一锤子选择意愿相比，更加缠绕更加纠结也更容易产生纠纷；第三种是终端方，即消费者，购买一个商业地产单位，我要面临的相关衍生的“多考虑一些”——这个铺位未来能不能租掉？能不能租出好价格？未来做什么生意？TA会不会火？，等等。相比住宅投资者“买好等涨→涨了就抛”的简单逻辑，会比较累。

那么如何看商业地产的A面呢？那就是所谓的“左手宏观后手红”（该观点曾见诸于【新民晚报】9月30日相关专题）。一方面，我们要看在商业选址的胎教期，即参见并研究该区域的相关政府手径。这其中又包括看政府对于该区域的未来愿景、着力重点、产业方向、招商优惠，等等。这门功课的研究深度，决定了开发商拿地这一战略轴心是否精准；另一方面我们要看的是“红观”，即政府主管部门对于区域商业布局的表态，其中包括对于现有商业的态度、未来区域商业布局的设想、理想商家的产业模块以及区域人口消费能力的判断，除了对于区域人口消费能力的判断需要投资者自行决策，其他三个模型都需要参见政府决策的脸色。不是每个热闹的商业都是区域政府所欢迎的，和税收有关却又无关，试想上海曾经的吴江路，尽管生意风生水起众矢之的但因为和静安区未来集群标准不符合，还是被生生拆迁，不管今天二次投胎后的吴江路如何高端但也如何寥寥，但这是红观的需要，现实且残酷！

另一方面，商业投资需要适度的“调控氛围”。一方面，在一个完全宽松的投资环境中，因为住宅更好设计更快销售更易脱手等特征，商业是具有先天不足的；但另一方面如果过度调控，将会使得包括甲方和消费者等多层面受众对于整体市场有悲哀情绪的蔓延。

而作为商业地产而言，属于整个房地产产品群里的改善型产品，而要想培育庞大、稳健、发展的商业群和商业消费，首先就要让首次置业者和首次开发商受益，让他们在有居住的前提下开始思考和需要商业配套的精神居住领域。

第一批的民营企业在谈及成功时总要加上一句“国家的政策好”，这在今天讨论商业地产中可以发现并非完全的客套话，有一个符合商业地产成长的政策环境，居住被大部分满足之后，人开始有从家里走出去的欲望，这就是商业地产产生和发展的一个政策大气层。

今天，在选址商业地产的时候，我们或许更加要明晰政策对于区域的发展和愿景，以此来把脉未来区域商业的可饱和程度和可渗透力度，对于开发商而言，一个商业地产首先要建立在一片“可以有发展，可以带来人”的土壤里！（未完待续）