五个和尚有水喝——亚运热城归来冷思考

十一期间，受邀参观广州亚运城。如果说这是一次简单的市场调研，不准确；如果说这是一次变相的旅行，也不准确。

即将在下个月召开的广州亚运会，和这个438万平方米的建筑之城之间，看点不少，值得思考的端口更多！

看点之一：中国人到底如何看待超级大盘？

十多年前，广东楼市最著名的广告语叫做“中国楼市看广东，广东楼市看华南板块。华南板块，掀起你的盖头来！”当年碧桂园和星河湾为代表的华南板块，邀请王志刚做战略顾问时候，记者出身的他用平铺直叙的表达，揭开了日后大行其道的整体板块炒作雏形。

超级大盘，在中国消费者眼中意味着什么？如何评价它的好恶？

所谓超级大盘这种产物，本身就是中国城市化进程中的产物。老城区已经叠加得拥挤不堪，但大片原为农村现为新城的地方却空置不用。政府势必要开发这种地广人稀的区域，以此实现产业、人流、财政的疏导，所谓的超级大盘就是在这种背景下应运而生。

对于居住大盘，可以说正反不一。一方面大盘势必意味着更好的配套设施，这是从绝对量上的考虑；但另一方面大盘从相对量来看，也势必意味着“人均被服务率”的摊低，以及“出门到社区门口，走很远”等等日常问题。

在原先的郊区开辟一个“立刻城市”，也不是中国的创新，其实也是地球村拥挤之后的整体潮流，立刻城市的概念，需要更好的交通配置来拉近时间距离，需要更完备的配套来满足一个庞大消费群体的24小时物质需要，更需要一个具备可成长眼光的弹性规划，来承载十年之后的发展空间。

看点之二：超级大盘，“政企不分”是关键

在出发前往亚运城的路上，我疑惑于上海很多社区开发商和政府之间关于“大配套”的接缝关系。一个超级容量的城市，他们如何处理这个可能发展成为扯皮并最终导致消费和销售难点的问题呢？

我们看到，亚运城的内部配套堪称完全：医疗、商业、学校和运动等四大配套体系，而轨道交通让大广州概念呼之欲出。这里是今年亚运会的场馆配套，之后就将转移成为一个全新的超级生活区域。讲义中听到那个岭南普通话口音的“错过了天河，就不要错过亚运城”！恰如其分的感同身受。

以上大配套部分系由政府建设，开发商只是在收购项目时连带这些市政配套一并纳入囊中。至少从房地产开发而言，政企完全分开不是一个进步的潮流。

被妖魔化了的中国房地产开发商，其在配套建设中已经饱受“规划随意变更、变公建为可销售面积”等等质疑，而公建配套的运行如果一定要让开发商作为百年计划，的确也不合理。

在这种背景下，如果说超级大盘的支撑腿在于超级配套，那么超级配套的支撑腿无疑就是“举国体制”！毕竟，开发商就权力范围而言，也只能在红线之内做个城主，至于之外的相关资源，还是需要依赖一定非市场化的政府行为！

看点之三：五个和尚有没有水喝？

亚运城项目的开发商，包括了广州本土的富力、雅居乐、碧桂园和外埠知名品牌中信和世茂。中国人一贯而来的“合力小于个力”气质，使得我们对于在这么大一个超级项目中，“五个和尚有没有水喝？”的问题更加突出和敏感。

其实，如果今天再用这么古老的寓言来形容商业体系中的合作问题，已经无关个人本质和所谓的品牌影响力考量，而关键在于游戏规则本身的制定是否合理！

五家合作，既可以选择各自建设一个自有小城，合纵成为一个超级城市；也可以选择按照各家的产业强势抓手来进行流程化捏合。前者有其优势所在，毕竟不同品牌的成熟开发商，都有其擅长和特色，但五官分开美丽并不代表就是漂亮面孔，这也是符合逻辑的不确定性！

亚运城选择后一种模式，即不同开发企业按照流程进行划分，工序化流转的开发方式，这至少可以避免在各自小王国开发中所产生的“三不管”区域未来之扯皮，从这点来看，在大公建方面需要政企不分，那么在内部建设上，也需要合伙人之间更加紧密地衔接。

看点之四：超级营销的成交脉冲输送

我们进入亚运城是国庆假期第二天的下午，现场一片火爆。销售中心喧嚣嘈杂但成交节节攀升。国内最大的销售公司操盘亚运城，他们压迫式的包装、营销和现场气氛，让亚运城快速成为广州乃至省内外知名的热盘。

但超级大盘无可回避的一个问题，就是源源不断的客户输送问题。这表面上看是一个销售问题，其实是一个全新消费市场的开拓问题。好在，我们从只言片语中听到项目即将走出广州的行销讯号。

本土客户是有限的，这种有限是无法填补物业数量的有限。或者说，这是“小有限在大有限面前的无限”！但另一个问题在于，广州独有的气候条件，建筑类型能否吸引外来居住和投资，特别是在目前“避投资如避瘟神”一样的肃杀中！

一个有外来客户的楼盘，还面临一个外来客户和本土客户的融合问题，尽管这是隶属于未来居住管理者的问题，但在项目规划和营销中，这也是无法回避的公开秘密。

但是所谓流水不腐户枢不蠹，不同习惯、地域、阶层人群，与其说是融合不如说是要经历磨合，尽管这种磨合在一定时期内会导致“排异现象”，但中国城市化道路的不可逆转和合乎潮流，使得一个超级楼盘在未来将迎来一个百花齐放百家争鸣的大时代！

今天的亚运城，俨然已经是冲出华南走向全国的恢弘架势，想起姚明初到NBA时候那自信的“让我们一起开创大场面”，也想起刘翔曾经的“中国有我，亚洲有我！”亚运城，或许好戏才刚刚开始，让我们持续关注ING！