咬文嚼字沪12条

昨天对上海细则中的限购令发了一通牢骚，结果自有正义人士出来指摘。不过在此自我检讨，昨天的确仅仅就上海细则中最惹眼的那个限购抒发一下子，回家仔细研究后觉得郁闷一阵子，但好在愿意知错就改，今天详尽对着“十二条”进行逐字斟句地求解并做些浅薄的自我思维延伸，暴露也好发现也罢都是为了纠正而非纠结。

首先，“对购买首套自住房且套型面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%，对购买首套自住房且套型面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。”——从产业角度说，90平方米成为了首付可以减少一成的临界点，那么这是否预示着未来套型的主流方向将和认定是否普通住房一样，做到89平方米，再通过偷面积、阳台减半、入户花园等方式来对策？如果如此，建筑的整体性将被牺牲在商业之下，而入户花园等就算封闭也并不适合上海气候和居住习惯。

“对为改善居住条件购买第二套住房的家庭，公积金最高贷款限额40万，首付款比例不得低于50%，暂停对非改善型第二套住房家庭的公积金贷款。”——何谓“非改善型”又何谓“改善型”呢？我们没有看到界定的标准和界线，莫非要像多年前中国足协打假一样去询问一声“你是改善型住房么？”然后对方说“是”，然后就可以享受40万的公积金贷款。从外环外一步换成陆家嘴，我也可以说是改善，反正改善又没有标准！

二、第四条中说到“自本意见发布之日起，暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品用房，违反规定，登记机构不予登记”——问题就出在“暂定”和“新购”这两条上，而且两者反应出政策出台方的投鼠忌器：一方面“暂定”，那就是说随时可以取消这个闸门，消费者是在暂定先买还是耐心等候？另一方面“新购”的说法有点模糊，我卖掉一套再买一套算不算新购？我买了经济适用房是不是占用这个“新购”的份额？

三、第五点关于“按照国家加快推进房产税改革试点的工作要求，本市将积极做好房产税改革试点的各项准备工作”——房产税说了这么久，其实已经是个很尴尬的定义了：一方面这只一直不放下的靴子的确具有对于无序投机者威慑作用，但同时也暴露了房产税将是宏观调控体系中最后一个杀招的本质。既然是最后的手榴弹，那么是否投出去就会让投弹者自己犹豫审慎。

四、第七条“为增加普通商品住房供应，被动迁居民家庭获配的动迁安置房（配套商品房）允许上市交易期限，由取得房地产权证满5年调整为3年。——在目前情况下，明显政府已经缴枪承认配套商品房建设上市工期跟不上，所以允许现有供应提早进入流通，这和我当天的认知是有区别的，当时我认为提前上市是指那些低价配套房可以“提前上市”，关于政府基建能否如期交付的问题，业内一直有争论，很多开发商认为政府无法如期交付，现在看来的确如此。只能通过“民间供应”来自行平抑这种庞大的低价房需要，再次验证了“国家灾难面前，要求百姓互助互救自行解决”的一贯做派！但是二手配套房源在后续跟不上的情况下，可能因为供求倒挂成为下一波炒作标的和腐败主题，走着瞧！（并且，这和第九条的“着力推进住房保障工作”是自相矛盾的。）

五、第八条“对商品住房项目预售应达到的工程进度标准作调整，即完成至主体结构封顶并通过验收”。——通过延缓商品房上市步伐和开发商的资金回笼，来提升准入门槛，但这也是双刃剑，因为理论上加剧了对于需求的进一步饥饿，不敢说一定是让房价飙升但存在这种搅局的可能，到时候二手房（包括商品房和配套房）都大幅度上升，一手房不可能折让销售的。

至于其他几条未来多少年上市多少配套土地供应多少的政策，不看也罢。1998年的时候上海某领导还在政府工作报告中夸口“2000年前消灭马桶”，结果呢？他自己都灰飞烟灭了上海棚户区的马桶还“青山依旧在几度夕阳红”呢！