金九银十被打断 开发商缺钱是常态

观点一：金九银十被颠覆 买卖对峙将持续

观点二：对上海信心十足 调控影响不均

观点三：从理财的角度反观 楼市调控或开错药方

观点四：开发商资金短缺是常态并未出现危机

金九银十它本来是一个时令性的市场规律，但是它被中央调控政策打断，现在已经颠覆了，现在无论是房地产市场是处于回暖阶段还是僵局阶段，跟这个时令已经没有关系了，完全是政策在里面起作用。当然目前的新政5月以来被挤压的刚需释放也是有很大的关系，它已经不是时令在起作用了。而且我可以这样断言，这种买卖对峙的现象还会继续下去，为什么？因为现在的房价还没有真正的降下来，老百姓的希望值还很大，而开发商以为现在中央的政策已经松了，我价格可以挺一挺，甚至往上提升一升，两种心理还在继续较劲，我想这种较劲还会在相当长的一段时间延续，当然不会像以前弄得那么太僵，毕竟有很多刚需既等着买房住房人等不起，比如说改善性住房，我接触到很多人，他们要进行改善居住条件，几代人在一起生活，这种现象主要是发生在上海本地人身上，而真正外来这种情况不多。这种现象不能算是一种主流现象，价格定乾坤，在未来一段时间里面，还是起效应的，价格决定市场的冷暖，这是我对当前形势的判断。

对上海的市场，我从年初到现在，我对上海市场有信心，首先是对上海有信心，因为上海从两个中心到四个中心的建设，再加上各个板块逐渐活跃和升级，那么人们觉得购房也好、投资也好，首先是看好这个城市，这个城市适合不适合我在这里发展，这是人们首先要考量的。因为现在上海住房购买的主要需求不是上海本地人，这跟我们供应的结构有很大的关系，因为上海高端房地产发展是非常之多，去年我们有些媒体专门写文章说遍地都是豪宅，但是是不是真正意义上的豪宅，我们姑且不论，但是至少说这个房价是相当高位的，在高端市场购买房子的人，也不是普通的老百姓，因此，这个政策的调控对于高端房地产的影响是很小的，对于郊外影响比较大，对于外环以内的影响很小。

实际上是理财的概念，这是好听的说法，他没有其他的渠道来多赚钱，通过这种方式来理财。蔡为民不动产有很多老头、老太太去问他，这跟徐老师讲的基本是一样的，按照官方的说法就是投资，按照他们的说法就是理财，因为他们不能搞什么股票搞什么其他东西，只能投向这个方向，因为他们没有其他的收入，而退休工资因为拆迁补偿的钞票去干什么？他们想来想去目前最好的办法就是买套房子增值，来维持以后的生活，为了将来的生活。因此讲到这个问题，我为什么对于我们国家的调控政策我是比较反感的，因为我觉得它是卡两头有问题，把很多真正的需求，一个健康规范的市场，它应该包括投资需求在内，包括改善型需求在内。目前中央的计划有所改变，过去是遏制投资和投机，现在也不讲遏制，是抑制投资和投机，现在明显的感觉到，他们以前卡地跟卡银根的做法，按照华为的说法，就是用汽油去救火，我认为就是药房开错了，他感冒给他吃拉肚子的药是没有用的。

对于资金的问题，我是这样看待的，刚才讲到的这些现象也是存在的，但是从整体来讲，任何的开发商缺资金就是常态，因为没有多少钱，他们缺钱是常态，但是缺到什么程度是值得研究的，包括刚才徐老师讲的，原则上来讲，是常态性的缺钱而不是资金压力非常大的缺钱，如果是压力非常大的缺钱，他的行为举止并不是现在这样的情况，他肯定要搞很多的活动。因为我们是媒体，我们也经常跟他们打交道，发现他们并没有那么紧张，就是因为在去年他们有一定的资金积累，他们自己也讲，我们是富裕的穷人，看起来报表很像样，实际上报表上面的现金流并不是那么好，资金发生困难的情况，因为他们有品牌在，他们的融资渠道不仅仅是在银行里面，还有其他的方面融资渠道，上海看得不明显，浙江那边的品牌开发商融资的渠道太多了，将来外资涌进来，这种资金短缺的现象还是会改善的。

现在全国的老百姓，全国的媒体都在看中央下一步的处方究竟怎么开，但是徐老师这个题目出了也是一个难题，现在中央也不好开，因为他们在三看，一个是国际的经济形势，国际的经济形势对于中国来讲是牵一发而动全身，影响我们整个经济，因为我们国家依赖出口，过去讲靠投资、靠消费，这两架马车还是不行，还是要依赖出口，所以我们对于国际的经济关注度特别高，刚刚徐老师列举的国家都是这样的，现在世界处在一个动乱期，现在世界的经济十分不稳定，在新一轮危机重来的时候，中央也怕打压了楼市，怕把整个中国的经济带下去，这是一看，从某种意义来讲，房地产这个行业是绑架了中央经济，我认为是这样的。这是我们国家在以前定位的时候，在经济结构布局上面有问题。房地产企业它也是企业，它有机会赚钱它肯定要赚钱，我说问题在下面，根子在上面，所以我们要反省我们的经济战略结构的布局。二看，就是看老百姓社会，包括预警反映怎么样，如果老百姓像是去年一年，两会期间一样，两会开成房价会，如果继续像是这样搞下去，中央要适当的表态、作出一些动作。但是现在老百姓已经没有激情了，反高房价，以前只要说房价会继续涨，一片骂声，现在连骂都不愿意骂了，这是对我们的调控能力丧失了信心，这是第二看。第三看，中央也好，地方也好，对调控持不同观点的人也在博弈，有的主张趋于市场化，有的不主张趋于市场化，在这其中看谁最终能取胜，我们房地产的政策和形势就会向哪一方转。现在中央是骑虎难下，优柔寡断的因素。

关于这个话题，我以前也写过文章，我一直认为，百团大战它只是一个权宜之计，但是在这个时间节点上推出这个东西，我觉得也有好处。刚才我讲的为买卖双方的妥协找了一个台阶，因为有些房地产企业愿意降价，因为这种企业的开发商，是真正的缺钱的企业，愿意尽快的售出有资金回收然后买入新的土地。一般中小企业还是不愿意带头去搞降价，怕同行排斥它或者是耻笑它，或者是被消费者侮辱他的楼盘不好，如果借此下台阶，我觉得造成的这么一个契机，可以起到一定的作用。对于购房者而言，本来房价这么贵，但是现在搞活动，可以有一定的折扣空间，这些折扣的空间对于购房者来讲还是有一点动心的。我觉得搜房网在调节两方面的关系方面起到促进的作用，08年冬天里的一把火，当时也是为开发商解了燃眉之急，把买卖对峙的现象，多少起到一定的作用，但是这些都是外部因素的影响房地产市场，但是这些东西还不是主流的东西，主流的东西，还是应该楼市主体自己去做。楼市主体，以前把楼市主体简单看成是买卖双方，但是现在不能这样看，楼市主体涉及到地方政府，甚至是中央政府，金融机构，这些力量是不确定的结合体，有的时候中央和地方政府站在开发商的立场，有的时候中央政府是站在消费者这一边，而地方政府和开发商站在一起，之间不同的博弈，关系是错综复杂，所以楼市主体今后要理清最好的办法，就是坚定不移走市场化的道路，像徐老师这样资深的房地产专家，他都没有办法确定需求，我看也没有人能够真正的确定需求，因为不确定的因素太多，政策干扰的东西太多，民生市场和商品市场没有分开，而用分开的价值段判断是没有用的。我支持韩正市长的观点，让民生市场由政府来搞，商品的市场由开发商或者是其他的主体来搞，只有这样才行，否则永远扯不清道不明。

现在这个市场的表现只是调控近5个月以来的一种短暂的释放，或许它是昙花一现，如果政策不松动，还会继续加码的话，我想这种对峙现象还将重演。刚刚讲的楼市主体，包括中央政府、地方政府、银行、开发商、购房者，要各显姿态，要走一条妥协的路，最终才能够使我们房地产市场趋于理性。调控老是走极端，不是太松就是太紧。另外我还有一个观点，调控政策要在该宽的地方宽，该严的地方严，对于投机我也主张要严厉的打击，对于投资要适度的规范，对于改善性住房要宽松，要让整个市场按照市场的规律来运行，这才是我们房地产市场走向理性发展的必经之路。