房价新高引发的报复性反弹

房价新高引发的报复性反弹

房价反弹的苗头已经出现了，全国性的成交量反弹不说，上海的成交价已经创出了新高。最新数据显示，本轮调控启动至今的近20周，上海商品住宅周成交均价平均高达22261元/平方米，这几乎创下上海房价新的高峰。最近一段时间，摇号、排队、扎推，这些久违的现象在上海楼市再次出现。

专家们认为，别墅市场的强势突起和一批上海市内中环中心区域的豪宅和高档公寓项目的入市热销，直接带动了8月份上海商品住宅市场成交面积和成交均价的提升。

专家这种解释是有道理的吗，是的，确实有道理。记得2008年所谓的房价回调现象，其实就是不算别墅价格和高档价格，而且让这些交易不能持续，终于造出了楼市回调的假象，进而引起了悲观预期，再加上当时的经济危机爆发，基本面的悲观与回调的压力，最终形成了房价的阶段性谷底。

但是，压制性的政策并没有持续太久，特别当房地产市场的低迷，逼得经济急剧下滑的时候，政策松绑了，很多人说是救市政策导致了后来楼价反弹，其实，只是楼市调控的正常化导致了房价的反弹，因为当初的压制条件不存在了，无论从税收、交易阻力和成本方面，都有所松动，所以，楼价就反弹了。

早在今年年初，我就发文指出，我不看好本轮的宏观调控，因为我发现，新政并没有新颖之处，就是将前期的政策梳理一下，形成了国四条、新国四条和后来的国十条。从上几轮调控的效果来看，并不好，核心的因素在于，新政的着力点在于压制各种需求和破坏供给的秩序。暂时的扼住了水龙头但一松动就会井喷，这一特点被开发商和投机者利用，反周期开发成为开发商的主流，也是开发商死扛的直接经验，对于投机者来说，他们不愿意抄底，他们宁愿在楼市将要反弹的初期，以巨额资金入市进而引起房价的剧烈上涨。

这一次最牛新政所谓的效果，只不过不是限制交易导致的。一方面从需求角度来说，新房贷政策造成了购房者不能顺利实现交易，异地购房限制也限制了需求，而供给角度来说，开发商贷款被卡死。交易减少，自然成交量也会减少。再说，为了效果，高价房不准推出，别墅交易也减少了。记得2008年的深圳，为了显示调控效果，就不将别墅计入指数，结果导致同比的下降，你比较标准都不统一了，还有什么可比性。但是，不是真实的终究要浮出水面，后来的深圳房价大涨已经将当年的迷雾扫荡一清了。

萨伊定律说，供给创造需求。当没有好的楼盘推出，或者高档盘不能顺利推出，市场交易的愿望自然也会减少。上海前段时间低迷，一个重要的因素就是没有多少好的楼盘推出，因此，交易和价格自然就上不去。但是，一旦有好的楼盘上马，还是能够引起轰动。最近，上海又出现了排队抢购的现象，这足以给开发商打一针强心剂。

房价新一轮航程又要启动了吗？我们不得而知，但是，有人拿着道德的大铡刀，斥责所谓的杂音干扰楼市，认为房价下跌是大趋势，我们想，此人可能是最尴尬的了。这种不愿认真分析原因和找出对策，只是简单拿着所谓道德铡刀，以前有，现在有，将来还会有。但是，越来越多的人认识到了，只是压没用的，现在需要两手都要硬：一方面要堵住，一方面要疏导。堵住是堵住投机和预期，疏导是增加库存量，从心理和对比上压垮投机者。

从某种意义上来说，我们最主要的不是道德征伐，那是很简单的事情，上嘴皮碰下嘴皮就能说出的，关键是要做下去，认真的做才是核心，比如保障房政策一半对一半的政策能不能落实，加大土地供应量能不能真正的执行，增加小户型的政策能不能真正的落实。做好这三条，相信房地产软着地就有基础保证了。这样，我们的住所才能有真的保障，这就是我多年来呼吁增加供给反对胡乱压的原因，事实证明，仅仅致力于压是反弹的基础，像弹簧一样，对于我们来说，是一件坏事不是好事。

如果政策压不住，政策很没面子，压住了，可能风险也很大；如果增加了供应量，再打击投机，可能效果就会好很多。这次最核心要做的是，通过增加供应量，平抑房价报复性反弹。很多人说小县城房价很低，任志强说才一千多一点，不知道任志强在哪里得到数据，一千多在县城买的是小产权房吧。