楼市会否变局还看10月

当前，全国和上海楼市都像一潭死水。国家统计局公布的数据表明，今年1-7月，全国商品房成交面积同比增长9.7%，上海则下跌42.1%，全国跌幅最大。70个大中城市房价指数与6月持平，上海则下跌0.6%，全国跌幅第二。简单的比较可知，全国市场低迷，上海更为惨淡。

这也难怪，本轮房地产调控剑指部分高房价城市，上海当然是重点打击对象。看多上海楼市的人们，总以上海的城市地位有多牛、省外境外来沪购房需求有多旺盛而乐观看市场。长期而论，这也没错，可若短期视之，再牛的市场也架不住政策的“严打”。

不妨重点关注一手商品住宅市场的表现。从成交量上分析，“国十条”4月中旬出台，5月开始成交量就变得很难看了。5-7月，上海商品住宅（剔除拆迁安置房）成交面积分别为30、42、43万平方米——处于近几年来的历史低谷。2008年最低迷的9-10月，还尚有近50万平方米的成交量。

而且，供求关系也发生了逆转。去年几乎每个月都是供不应求，而今年每个月都是供大于求。近三个月开发商不敢轻易开盘，如果照常推盘，则供大于求的情况会更为突出。当然，在这一总体不景气的情况下，少数楼盘和产品卖得还不错，主要是开发商卖力促销的缘故。

从户型上看，7月150平方米以下户型皆供不应求， 70平方米以下小户型尤其如此；150平方米以上户型皆供大于求。从价格上看，15000元/ 平方米以下价格段的住宅供不应求，7000元/ 平方米以下价格段尤其如此。与之相反，大户型、高价位的房子供大于求，甚至很多楼盘陷入滞销。

价格出现松动。今4-5月，商品住宅成交均价曾攀高至24000多元/平方米，6-7月下滑至20000元/平方米上下，基本上回到了去年底今年初的水平。除了部分楼盘价格确有下跌外，主要与高档楼盘在成交结构中所占比重下滑有关。市场上，绿地、万科、保利等企业的部分楼盘进行降价促销，幅度在5-20%之间（相对于4月价格或预计推盘价而言），也有个别楼盘的降幅达到近三成，比如顾村板块的保利叶上海。

但值得关注的是，很多楼盘降价即出现热销，机敏的开发商再推房源时就适当的提高了一点价格，如此反复试探购房者的承受能力，部分刚性需求开始有点被动了。笔者记得很清楚，2009年3月，市场中曾有多个降价二成左右的楼盘出现了排队抢房现象，之后市场渐渐回暖，楼盘价格折扣也变得越来越小，最后逆转为报复性反弹。可在中央调控政策依然“紧咬牙关”的情况下，今年下半年房价注定难以显著反弹，正所谓“进退两难”。

近几个月，行业主流观点是住宅市场蔫了，商业地产火了，可上海这一现象并不明显。5月以来，办公楼成交量大幅下滑，与此同时，供应量却明显增加，因此导致市场供大于求的情况更甚于住宅市场。比如7月，上海市销售型写字楼供应量同比增加29.95%，而成交量同比下跌19.67%；7月成交均价为15502元/平方米，与6月相比下跌4.4%，与去年同期相比下跌14.63%。商铺市场今年5月以来也受到调控新政影响，但情况则好于住宅市场和办公楼市场。比如7月，销售型商业营业用房成交量同比小幅下跌15.6%，依然是供大于求，价格则比去年有小幅下跌。

总之而之，现阶段上海房地产市场正处于调整中，商品房、尤其是商品住宅成交量已经触底，但价格只是略加松动。问题的关键是，部分住宅楼盘一经促销，就有买家入市，证明价格可能已无明显下跌空间。下半年市场何去何从，到底是继续向下，还是触底反弹，还看10月前后表现。