除了房价，买卖合同也很重要（一）

 上星期写了“说来说去都是房价，但产品不是题外话”和“说来说去都是房价，其它都是题外话！”，其实我觉得“除了房价，重要的事情还很多！”，今天写“除了房价，买卖合同也很重要（一）”。

以下内容摘自我2005年5月出版的《中国房地产投资策略分析》的第九章“如何选择和出售房产”中的一段“房产买卖合同特别注意事项”，分二次刊出：

房产买卖合同特别注意事项

一般来说买卖房屋会有三种合同, 期房, 现房和二手房, 而二手房的买卖要比期房和现房复杂一些，但不管哪一种合同，买卖房者要有强烈的法律意识。首先我们知道对于买房人和卖房人来说，价格因素当然是最关心的，但同时更重要的是要时刻警觉目前在房地产市场中尚不规范的操作，风险无处不在。因此销售协议中应该包括很多内容，比如定金, 总价、成交日期、房产的交付期等, 价格有时候不是最关键的问题。因此，学习了解有关法律、法规，向专业人士(特别是专业律师)咨询、了解有关买房者面的法律规定、知识是十分必要的。

另外由于目前我国还不象许多发达国家一样法律规定房地产买卖一定要有律师参与,所以我们建议买房要亲自到交易场所办理转让手续, 有些人购房时，一怕麻烦在售房人员或中介公司员工的花言巧语下，由其全权代办交易手续，使一些销售人员或公司有机可乘，包括赚钱差价和伪造假的产权证，这种事情也时有发生, 因此购买房屋，特别是二手房, 买卖双方一定要到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，在购房过程中和签署合同时,还要保留好证据, 按国家规定缴纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证。只有这样，才能买到放心合适的房子。有关房屋买卖合同, 具体主要有以下几个方面要注意。

1. 切实查明产权状况, 包括当事人的名称或姓名、住所. 新的商品房需检查开发商的“五证两书”原件是否齐全，即《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售预售许可证》《房产质量保证书》《房产使用说明书》，还有法人代表的证件的号码.

二手房交易中产权证是最重要的。法律对房产的保护主要是对有合法产权的房产进行保护, 因此，购买二手房时还一定要清楚房屋的权属，凡是产权有纠纷的，即使房子再合适都不要购买。要搞清当事人的具体情况、地址、联系办法, 身份证或护照的复印件, 卖房者应向对方做详细清楚的介绍或调查；应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。具体方法包括去房地产管理或相关部门查询此产权证的真实性。

使用年限, 正常的商品房从开发商买地到建完交房一般在2-4年, 而房产商品房的土地使用期为70年, 所以到投资者正式拿到房屋一般应还有67年左右时间, 而有些投资者抱怨获得的产证只有60年, 那基本上使因为种种原因开发商买地很早没有及时开发, 或者投资者买房是在此房产项目的很后期. 当然, 甚至还有些人说产证上使用期只有40多年, 这种情况可能是其买的是商住二用房, 但近几年来这种房屋项目几乎很少.

2. 买房者在签订购买现房合同时在此条款中要求写明建筑面积，建筑面积中含共用面积的组成部分及具体平方米数、使用面积平方米数、建筑面积与使用面积的比例；另外，所购楼房的楼号、房号、单元在整幢楼中的位置示意图、单元的平面图也应在合同中写明或作为附件。约定房产的建筑面积、套内面积、使用面积及其测量方法要明晰，将开发商有关面积的宣传材料择要可以以附件的形式写入合同, 包括小区规划, 房屋和车库数量, 有的项目分几期, 那后期和前期的划分等要尽力明确, 这几点很重要, 因为许多开发商在项目前期宣传讲得好, 但项目完成后变化很大, 许多案例教给我们这方面可能给投资者的隐患甚至灾难, 主要包括房价贬值, 房屋光线变差, 小区内交通变拥挤等等，这些因素会是买房者的自住舒适度和房价贬值。

而购买二手房时，不仅要了解房屋建成的年代，建筑面积和使用面积是否与产权证上标明的一致，房屋布局是否合理，设施设备是否齐全、完好等情况，更要详细考察房屋的结构情况，了解房屋有无破坏结构的装修，有无私搭、改建造成主体结构损坏隐患的情况。比如有些二手房产结构比较复杂，有些房子还经过多次改造，结构一般较差。

张健：资深房地产投融资和战略专家，华房基金创始合伙人，北大纵横管理咨询集团合伙人，清华房地产总裁商会特聘专家。毕业于同济大学和澳大利亚西悉尼大学。在房地产市场、投资、金融和战略方面有20多年经验。为世茂集团、万科集团、中华企业、中房集团、香港建设、麦格里银行、北京大学、清华大学、浙江大学和上海交通大学等提供房地产投融资和战略咨询服务、企业培训和授课。出版专著〈房地产投资〉、〈房地产企业融资〉和〈房地产理财〉等六部房地产专著。