说来说去都是房价，但产品不是题外话

前几天我写了博文，其中感叹现在的话题方面：说来说去都是房价，其它都是题外话。那为什么“说来说去都是房价，其它都是题外话！”，我想基本上包括了以下几个方面：

1．  房产是大多数中国人最大的资产

2．  买房产是大多数中国人一生中作了最大的个人财务决策

3．  买不起房是许多人最大的痛

4．  其他因素-----------。

今天刊登我发表月2010年7月《江苏房地产》杂志的一篇文章。

房地产产品创新

虽然我国房地产市场的发展迅速，但目前我国房地产产品同质化竞争越来越激烈，如何创新房地产产品成为摆在开发商面前特别重要的问题；因为产品创新可以提升居住的品质，也是企业在激烈的市场竞争中必须直面的重大决策。相信随着我国人民生活水平的提高和房地产市场的发展，房地产产品创新的重要性愈发凸显，房地产产品创新发展的空间也会越来越广阔；我们可以期待更多更好的房地产产品面世。

房地产产品分类

房地产实物产品（通常意义的房地产产品）基本可以分成5大类, 即住宅, 办公楼, 商业房(包括商场和商店), 工业厂房和旅游休闲(包括宾馆和度假村), 但其中住宅的总量会占到60%以上, 所以许多情况下对绝大多数人提到房地产也就是指住宅房地产。

广义来看，房地产产品也可以包括房地产服务产品，或轻资产产品，其中具体包括中介和代理等。房地产投资产品可以分成直接投资产品和间接投资产品，买入房地产实物产品为直接投资，买入房地产公司股票、基金和债券等为间接投资；或者说房地产产品包括实物产品和金融产品。

本文以主要谈论住宅房地产产品创新为主，以后有机会专题谈论房地产金融产品创新。

房地产产品创新是时代的需要

最近十多年来，我国房地产行业得到了很大的发展，其中各种房地产产品的创新也伴随其中，使广大民众得到了实惠；但发展到当前这个阶段，过多依靠外来经验推动的创新已经越来越显示出其局限性，大家开始抱怨房地产产品的千篇一律，缺乏新意；消费者对房地产产品创新有了更高的要求。综观各行各业企业，也是惟有不断创新才能在竞争中占据主导。以下从几个不同角度对我国房地产产品创新的挑战和机遇作分析。

1．人民生活水平提高需要高层次的创新

除了房产本身建筑创新，住宅房地产还有一个居住环境品质问题, 随着一国的生活水准提高，住宅的社会标准也逐渐提高, 过一段时间总有一批不够水准的住宅存在，但也正是这样不断的提升才使得住宅品质的创新不断进步。

全面建设小康社会，人民群众安居乐业是关键，中国正努力走具有中国特色的住房建设和消费模式，从我国人多地少的国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划、科学建设、适度消费，发展节能省地环保型建筑将是我国房地产产品发展新的方向；它们具体包括房型和功能、质量与品质、配套设施、环境与服务、消费支出等，目标是彻底解决建筑质量通病，居住区规划布局合理、文化特色突出，配套设施齐全、现代，居住条件舒适、方便、安全，居住区内外环境清洁、优美、安静，住区服务质量优异，社区公共服务便利，实现以人为本、充分满足发展需要的小康居住目标。

譬如日本的现代住宅有较完善居住和防火、防震等功能，它从多方面来满足人们精神文化、生活方便和舒适的需要。仅从空气质量提高方面来看，他们常常通过控制烟尘污染，营造绿化植被，设置宽大的门窗、隔扇，以及简洁的室内陈设布置等措施，有效地提高了空气的质量和流通性能。

2．人口老龄化趋势与房地产产品创新

在人口的构成中，年龄结构是一个极其重要的度量指标,自20世纪初以来，伴随着全球先进技术的发展，不断增多的通往专业医疗服务的方式，以及对饮食、健康的高度重视和对周围安全健康工作环境的新看法，人们的生命周期变长了，而且还一直保持这种稳定的发展状态, 和其它国家一样我国老龄化水平将进一步上升，老龄人口的分布状况也为国家和城市化所带来的诸多变化和特点。人们寿命的延长，人口出生率的下降，以及这两种现象持续发展的趋势，最终会导致了中国人口的老龄化。

由此而来将增加对养老院和老年公寓项目的需求，但相关开发商在普通住宅房地产开发的经验之上还要特别注意以下几个方面工作：收费定位、谨慎选址、专业知识、手续齐全和用足政策等。其中政府的导向也起关键作用，譬如上海浦东新区现在就要求大型的房地产项目要配置养老院。在创新的时候，我们也可以开阔思路，每个国家甚至与每个城市的情况不同，譬如美国和澳大利亚等国家的部分老年公寓是在市中心的高层建筑，这样对部分觉得住在市中心生活和就医等方便的老人很有吸引力。

3．我国家庭平均人数减少与房地产产品创新

随着我国人口的增加, 我国平均每户家庭人口数的反而从1953年的4.33下降到目前的3.0, 从1990年开始平均每年下降0.028%, 同时造成家庭数量大大增加, 包括新家庭数量的增加. 家庭组成比例减少和总人口增长率。

新家庭的出现可以是以下一些因素影响的结果：

u     新婚夫妇组建成自己的新家庭；

u     离开父母, 年青人更早开始独立生活

u     离婚或分居使得家庭数量变多

u     越来越多的老年人自己独立生活，而不是与下一代合住或进养老院

这就预示着一种向小家庭发展的趋势，在我国总人口每年增加的情况下, 住房套数需求一定会增加.

西方发达国家已经出现了这一趋势；譬如，芬兰的平均每户家庭人口为2.14，72%的家庭仅有1-2人，由于平均家庭人数在下降，但家庭数量在增加，所以小面积住宅很受市场欢迎且其租赁失常活跃。

4．产品设计创新是房地产产品创新的重要部分，

随着消费者日趋理性化，开发商也相应的调整了开发营销模式，将更多的力量花在产品设计创新上。我国幅员辽阔，各地房地产市场发展和风俗习惯不一样，房地产开发商应该在包括住宅套型变化和内部功能布局方面等方面，尽可能出现一些新的尝试。

一个成功的案例是潘石屹的“建外SOHU”，此项目的主要的特色是“混合”，把居住和办公混合在一起；它满足了部分自由人士新型的工作和生活方式的需求。

再譬如近年来有些中式的楼盘也比较热销，它们不应是简单的复古，而是需要加入现代的生活理念，并应用最新的工艺材料和技术。正所谓创新的基础是传统，创新不是对过去的全盘否定。创新也需要充分利用房地产产品的地域性，挖掘创新潜能。

5．高科技低碳节能将是房地产产品创新的亮点

现在各方面都对高科技低碳节能非常重视，其中消费者也越来越关注住宅节能问题。很多开发商采用了某几项节能设备和技术，虽然提高了成本，也提高了售价，特别能满足高层次的消费者的需求。

从类似案例来看，开发商的类似产品还是非常受欢迎。譬如江苏的朗诗地产多年来建设有高科技含量的低碳节能住宅，其在建筑外墙设置了特别增厚的保温层，制冷采暖能耗大大低于传统住宅，人们在无需空调也能享受冬暖夏凉；并由此产生了一系列社会效益、环境效益和经济效益。

另外我们可以引进国外先进国家绿色建筑的一套体系，重点关注的是环保和节能。例如雨水是否可以搜集循环的，空气是否更畅通等等；有关专业协会可以给予优秀的建筑和楼盘“定低碳节能级别”，这样会更加激发和促进开发商开发低碳节能住宅的积极性。

6．向发达国家学习

以下我们对通过北欧的芬兰住房的质量的多个方面的作些了解，并从中看出发达国家衡量住房的质量标准。

根据芬兰环境部有关资料,芬兰住房总体上都是新的或近来造的（以西方发达国家的标准，使用了30年的房产常常也作为近来造的，与我们的次新房概念完全不同，统计数据说明我国建筑平均寿命不到30年，而按照国家强制标准规定的合理使用年限，普通建筑的使用年限是50年，欧洲建筑的平均生命周期则超过80年。），建筑质量好周边生活配套是一般的要求。所有的住宅有管道水系统，96%住宅有热水系统， 96%住宅有厕所卫生设备，绝大多数住宅使用污水排放系统，93%的住宅有热暖供应设施（由于建筑设计有隔热效果，所以住宅对能源的消耗量还是要小于许多南方国家）。在芬兰的人均住房建筑面积36平方米左右（或1.7个房间），大约44%的住宅是一房或二房单元，大约42%的住宅是三房或四房单元。芬兰的使用少于人均可支配收入的17%用于住房开支，但年青人或单亲家庭会使用人均可支配收入的25-27%用于住房开支。

从以上这些数据信息中可以发现，尽管我国人民居住水平提高很快，但与西方发达国家比还存在较多和较大差距，许多方面值得我们研究和学习；开发商在房地产产品创新方面潜能巨大。

张健：资深房地产投融资和战略专家，华房基金创始合伙人，北大纵横集团合伙人，清华房地产总裁商会特聘专家。毕业于同济大学和澳大利亚西悉尼大学。在房地产市场、投资、金融和战略方面有20多年经验。为世茂集团、万科集团、中华企业、中房集团、香港建设、麦格里银行、北京大学、清华大学、浙江大学和上海交通大学等提供房地产投融资和战略咨询服务、企业培训和授课。出版专著〈房地产投资〉、〈房地产企业融资〉和〈房地产理财〉等六部房地产专著。