商品房预售制度是要完善不是取消

关于商品房预售制度的取消与否，争议由来已久。但是商品房预售似乎已经成为一个颠扑不破的真理，在房地产市场中发挥着巨大的作用，整个行业、政府、部门、银行以及购房者，对商品房预售制度全盘接受，即使在个别地方或者预售过程中颇有微词，但这多年来房地产交易环节上事实上实际存在并且必不可少的商品房预售制度，目前或近期内恐怕无可替代。

2010年4月20日，国家住建部公布的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，阐明了对商品房预售制度继续完善和改进，足以证明国内的商品房预售制度将会在比较长的一段时期内继续存在。

有人大代表提案质疑商品房预售制度，认为这是房价上升的诱因之一。但在房地产市场中，一个实际存在的问题是无可否认的，就是在商品房预售中，销售楼盘越接近竣工期，售价便一日高似一日，假若取消商品房预售，到楼盘竣工再行销售，期间房产商成本不断增加，房价当然也是水涨船高，有形或无形中造成市场的房价居高不下，最终的结果恐又转嫁到消费者头上。因而，期望通过取消商品房预售制度，来降低或抑制房价，事实上没有这种可能，与现实的市场相去甚远。

商品房预售制度，并非国内房地产行业独创，台、港、澳地区的房地产发展要久于大陆，在房地产销售上迄今仍沿用商品房预售制度，相比之下，可能在商品房预售付款及按揭贷款上有相应区别，程序上基本一致。可见，商品房预售制度已经成为房产销售中一个不可或缺的，而且是比较合理的，是各方面皆大欢喜的，并是日趋成熟在局部仍需改进完善的制度而存在。

商品房预售，一般是尚未建设完工的建筑期房，并且没有取得房产权证，这种需要预先向政府有关部门审请商品房预售许可证的商品房交易，由购房者预先支付定金及办理银行按揭手续的，并与房产商签订预售合同，便形成了一个制度。中国大陆在1994年出台的《城市房地产管理办法》，建立预售许可证制度，并对预售条件、监管工作出了原则性规定。

可以讲，商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房在总量供应上相当薄弱，增加供应、特别是增加是商品房的供应是市场客观存在并且是极为需要的。而商品房预售制度的确立，为商品房建设打下了基础，商品房预售制度加速了项目建设资金的周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本，某种角度上让购房者得到了实惠，在政府许可的商品房前期期房销售中，以相对比现房低廉的售价买到称心的商品房，减轻购房者压力。

为了保护消费者，商品房预售制度实际上是在政府相关部门的监控之下运作的，并且对房产商也设置诸多条件，第一，必须是市场化的商品房项目才能纳入商品房销售渠道；第二，商品房项目处于正常施工状态，并且达到可以申请预售许可证的相应条件；第三，商品房预售主体是开发商，并且拥有相关开发资质；第四，商品房销售只有在申请并且得到房产部门的预售许可证情况下，才能进行预售；第五，商品房销售的建设项目，开发商必须拥有土地证、建设用地许可证、规划许可证、施工许可证等；第六，商品房预售必须确定施工进度和竣工时间，这是为了保障商品房预售合同的实际、全面的履行，保证购房者的利益。其实，商品房预售制度在大陆实行十余年以来，对商品房预售所提出的要求包括许可证制度，已经体现了国家对房地产开发行业的规范性，并且体现了国家对商品房预售行为的严格规范和监督管理。

为什么对商品房预售制度屡有争议？不外乎二个问题：一是消费者权益问题，二是房价问题。的确，由于大陆的商品房预售制度起步较晚，相应法律规范仍不够完善，相关政府管理部门的管理职能尚未正常发挥，造成一些地方商品房预售经营和监督出现不协调状态。在商品房预售过程中，实际交易的不公平的确存在。一是购房者在期房销售中支付了全部房价款，至少承担交房前的全部风险；二是房产商占用了购房者的资金，并且让购房者承担资金利息；三是通过商品房预售按揭，银行也承担项目开发风险；四是由于期房销售，购房者无法验货就支付全部房款，一旦发生问题，退房还要承担风险；五是由于住房是非标准化的产品，尽管有预售许可证等，但在商品房预售中仍然大量存在虚假广告、定金圈套、诡异合同、欺诈行为、一房多售、面积缩水、延期办证、得房率、绿化率、容积率与实际不符，房产商屡有揩油业主利益的行为。

商品房预售，要的是市场规范化管理及完善的法律法规制度，针对目前市场中的商品房预售行为凸现出来的新问题新情况，和相关法律法规的滞后性，从政府角度来讲，在切实推行市场监管的同时，商品房预售制度的相关法律法规的完善是当务之急，监管立法必须双管齐下。