20%的人主导了房地产市场定价

隐性收入是房地产投资的精神支柱

房价收入比等数据屡屡在中国市场失灵，是因为房价与收入都不准确。

房价高涨主要是因为投资性购房占据主导地位，房地产定价向投资品定价靠拢，所谓城市化的刚性需求不过是烟幕弹。而投资性购房主导，是因为中国居民收入统计不准确，更重要的是，居民收入分配极不均衡。这使得部分财富阶层主导了房地产市场的定价。

中国的隐性收入与灰色收入有多少，决定了在货币多发时代对于资产品的购买能力。

根据中国改革基金会国民经济研究所副所长王小鲁的推算，2008年全国城乡居民可支配收入总额为23.2万亿元，这比按国家统计局住户收入统计调查的结果高出9.3万亿元(可视为“隐性收入”)，比国家统计局“资金流量表”的住户可支配收入计算高出5.4万亿元（可视为“灰色收入”）。

隐性收入与灰色收入增长的幅度十分惊人。2005年中国居民的“隐性收入”4.8万亿元，其中按同样口径计算的“灰色收入”部分2.7万亿元，而2008年中国的“隐性收入”和“灰色收入”都扩大了近1倍。与此同时，中国主要城市的楼市交易量与成交均价也同步上升。

2008年是房地产调控年，到2009年房地产市场大放异彩，房地产交易量与均价大幅上升。按照中国指数研究院的统计，2009年，全国主要城市楼市交易量同比08年上涨均在50%以上，重点城市中天津、武汉、杭州、南京以及成都涨幅超过100%，非重点城市福州和厦门同比涨幅超过200%。09年，主要城市楼市成交均价普遍上涨，上海、深圳和北京位居涨幅前三甲，同比08年分别上涨27.56%、18.32%和16.38%。

以个别城市统计，同样反映了房地产与隐性收入、包括资产在内的储蓄的同步上升。按照上海统计局的数据，2005年全年上海市商品住宅平均销售价格为6698元/平方米，与上年相比，上涨幅度为9.2%。到2009年，上海市统计局总经济师蔡旭初介绍，全年新建商品住宅价格涨9.2%，独独不见了均价。按照中国指数研究院的测算，均价为每平米11790元，上涨了43%。如果按照民间机构如方方地产咨询机构《上海房地产市场2009年年报》的数据，2009年在房地产大年中，市场价量齐增，上海商品住宅平均交易价格达到16000元/平方米，上升了58%。

有机构通过灰色收入对中国房地产得出了乐观的结论，认为公众低估了房地产市场的承受力。如瑞信(Credit Suisse)分析师在最近的报告中援引中国城市家庭收入领域的知名学者王晓路的研究说，中国的未申报收入或“灰色收入”可能意味着，中国居民负担房子的能力可能比很多其他国家要强，即使是在过去几个季度房价飙升之后。根据王晓路的调查和计算，中国全国住房负担能力(housing affordability)目前可能低至3.5。换句话说，研究表明，目前中国的平均房价只相当于家庭平均收入的约3.5倍，比很多发达国家都要低。

瑞信乐观地表示，如果使用涵盖灰色收入的统计数据，家庭负担能力比率将比官方对中国多数城市的预估下降近一半。

果真如此吗？如果隐性收入与灰色收入平均分配，那就没有贫富悬殊这一说。正是因为分配悬殊，导致中国的房地产被灰色收入者主导，引发了激烈的社会矛盾。

按照官方统计，2008年中国最高收入的10%家庭人均可支配年收入不到4.4万元，而王小鲁用自制模型分析推算的结果是13.9万元，是官方统计收入的3.2倍，隐性收入为9.5万亿元。中国城镇10%最高收入家庭的“隐性收入”占城镇居民“隐性收入”总量的63%。而20%的高收入家庭居民的“隐性收入”，占全部城镇居民“隐性收入”总量的80%以上。又一个2：8，20%的人拥有80%的存款，20%的人拥有80%的收入。20%的人拥有80%的资产。2008年中国“灰色收入”高达5.4万亿元。与2005年的测算相比，扩大了近1倍。

在房地产宏观调控下，市场由刚性需求主导。如中国指数研究院的一项年度抽样调查显示，2008年中国部分大中城市自住型购房比例平均达到81.3%，但2009年在刺激政策作用下，投资性需求窜升到30%以上，主导了定价体系，这从2008、2009年两年完全不同的价格表现就可见一斑。

由于20%的人占有了80%的灰色收入，如果由20%的人主导资产定价，其他80%的人不得不踉踉跄跄跟随高收入者、投资者的脚步，巨大的压力之下，形成了深不见底的社会裂缝。因此，灰色收入的增加与收入的不均并非中国房地产之喜，而是中国房地产之忧。本轮以保障性、刚性需求为主的调控，正当其时。

近两天在紧缩预期下，铁矿石价格与建材价格却逆势大涨，显示了按捺不住的通胀预期。如果房地产价格因此上涨，滞胀风险增加，自动招来严厉调控，所谓的大盘股上升、股市风格变换，全都是无中生有的自我安慰。