下半年房租将会止涨

全国房价刚刚开始松动,调控效果初显，房租却逆势上涨,对于政府监管部门来说,真是“按下葫芦浮起瓢”。近两个月来，北京、上海、深圳、广州等地的房屋租赁价格平均涨幅都超过10%，其中部分房源价格涨幅甚至同比超过20%。租房住的人，大部分都是中低收入群体，所以房租上涨，对民生的影响更甚于房价上涨。

于是乎，住建部急忙进行专项调研，其中来上海调研的一组人马，曾我参加相关座谈会，恰好在外地出差而未能与会。据近日媒体报道，住建部的报告认为：除了季节性因素外，部分中介从房主处收租房子做“二房东”，推高房租或劝说房主抬高房租，是房租上涨的主因。后来又有新闻说有中介机构反对这种说法。记者们总喜欢报道抢眼球的猛料，有时不免断章取义，这也不难理解。

从一个研究者的角度观察，笔者认为房租上涨主要原因有四个。一是，4月中旬以来，以“国十条”为核心的房地产调控称得上是近十年来最严厉的措施，而且效果可谓立竿见影，全国商品住宅成交量明显下跌，一线城市和部分二线城市更是出现了大幅调整。政策主要打压投资投机性需求，可由于最重要的“二套房贷”政策属于“一刀切”，连合理的改善需求也被误伤，导致自住需求亦观望情绪浓重。其结果是，部分打算买房的首次置业者，以及卖了旧房还没购新房的置换型购房者，被迫暂且租房住。

二是，在大城市中，每年5-7月份都会出现一波住房租赁潮。需求者包括大学毕业生、外来暑期短期务工者、参加读研等各种培训班的人等。这些需求属于增量需求，刚性很强，不管租金高低，必须租到房子住。另外还有一个因素，这类群体需求的多是中小户型、中低租金的房源，甚至倾向于价格低廉的群租房，而这类房源比较稀缺，更易于涨价，如果一旦被“二手东”操纵，则见风就涨。

三是，部分房产中介操纵市场，哄抬租金。相对于二手房销售市场，二手房租赁市场非常不规范，由于交易双方都不进行租赁合同备案，政府根本无法进行市场监管，所以一旦发生炒作房租的现象，很容易蔓延，好在近些年来房租比较稳定，炒房租的现象比较少见。近期住宅销售市场非常低迷，中介行业面临新一轮的生存危机，于是部分中介店利用短期内租赁需求旺盛的时机，不惜铤而走险，把住房租赁权当作房子炒作，低价从房东收入承租，高价转租给房客。

四是，前段时间，市场频传少数城市要开征房产税，部分房东担心持有住房的成本增加，于是提高房租以求保障收益，引起市场跟风。而一旦形成涨价风潮，则即使最终房产税暂时不出台，也会成为房东提租的一个借口。

近段时间房租大涨注定只是暂时现象。市场投机炒作确实能推高价格，但从根本上讲，商品价格变化最终取决于供求关系。近十年来，我国住房租金上涨显著慢于房价，从供应上分析，住房租赁需求不够旺盛、持续性不强。欧洲国家住房私有率平均只有50%左右，租房住的观念深入人心，而国人却普遍“重购轻租”，绝大部分人都将租房作为买房的过渡，再加上长期以来，我国住房租赁市场比较混乱，租客权益得不到保障，人们不愿意长期租房。

从供应上看，大城市中的租赁性住房供应总体充足。近几年住房销售市场中的投资投机客甚众，多数都用于出租，少数暂时空置；部分改善型家庭购买二套房后，往往也将首套房用于出租。问题在于供应结构失衡，中低租金的中小户型供应不足，近些年新建商品住宅户型偏大，而小户型比较集中的房改房小区、城中村由于旧区改造和市政建设拆迁而越来越少。所以，近年来在一些大城市中，群租房吃香。

国家已经注意到了这一问题，前段时间七部委联合出台《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，主要就是通过政府、单位、机构等有组织的建设和运营中小户型或宿舍型的租赁住房，以缓解青年职工、引进人才和来沪务工人员及其他常住人口的阶段性居住困难。当前各地正在紧锣密鼓的推进公共租赁住房制度建设，少数城市如重庆，已决定将公共租赁住房作为住房保障中的主导产品加以发展，至2012年，重庆市将新建3000万平米的公共租赁住房，这一大手笔惊罕全国。

除此以外，国家和部分城市还将制定规范住房租赁市场的相关政策和法规。与发达国家相比，当前我国住房租赁市场尚处于初级发展阶段，处于放任状态，自发的、分散的、无序流动的状态，尤其是市场供求不均衡、交易秩序不够规范、行业法制和政策不完善、租金收益率偏低。比如2009年底数据显示，上海市房改后的旧公房年租金收益率只有3.5%，而次新房仅有1.8%，远落后于国外5%～8%的收益率。

房租大幅上涨不具有可持续性，下半年就会重归风平浪静。近十年来，相对于房价的持续快速上涨，以及2008年下半年和当前的下跌，房租涨得慢，但基本上没有出现过明显下跌。长期而言，随着我国住房租赁市场的规范和兴建公共租赁住房，房租水平将更加平稳。