全国房价正式“开拐”

上个月的时候，我曾预测全国房价6月将出现“拐点”，其标志是房屋价格由环比正增长逆转为负增长。果不其然，昨天公布的数据显示，老百姓渴盼已久的房价，终于初现整体性的微跌。

国家发改委和统计局联合公布的数据表明，6月份，全国70个大中城市商品房销售价格同比涨幅达11.4%，较上月减少1个百分点，商品住宅销售价格上涨15.8%，普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。看似涨幅依然处于历史高位，但主要是因为去年6月全国房价处于上涨初期阶段，这中间跨度为一年时间，所以这么大的同比涨幅并不让人惊罕。

我们需要关注的是，房价比同比涨幅已连续第2个月出现回落。今年4月份70个城市房价同比涨幅达到12.8%的历史最高值（自2005年有此统计数据以来）后，已经开始下滑。历史规律表明，今年下半年，房价同比增幅将持续回落，预期明年一季度可能出现负增长——也即明年第一季度的房价水平将比今年第一季度低。

更重要的指标是房价环比增幅，它反映的是这个月比上个月的房价变动，因此更能体现房价的短期波动情况。6月份，70个大中城市房价环比下降0.1%，较5月回落0.3个百分点。大家请注意：这是自2009年3月房价环比由负增长转为正增长，持续15个月上涨之后，首次下降，标志着全国房价拐点正式确立。

从住宅分类市场看，6月份全国新建住宅价格与上月持平，二手住宅则下降0.3%，再次说明二手房市场的变化领先于一手房市场。从区域市场分析，多数东部大城市房价下跌，而多数中西部城市房价微涨，环比跌幅最大的城市是金华,下跌2.4%，其次就是上海，下跌1.4%。

上一轮楼市下行期，2008年8月至2009年2月，70个城市房价环比下跌持续了6个月。考虑到本轮调控直指高房价，预计本轮房价环比下跌可能会持续6-8个月。下半年，全国房价将会维持环比下跌或盘整态势，预期明年一季度会触底，二季度有可能出现正增长。

当然，上述只是历史经验而已，历史具有相似性，但不会简单的重复。本轮全国房价下跌持续的时间和下跌的幅度，既取决于房地产业内部环境，又跟外部的宏观经济密切相关。

从外部环境看，自今年一季度GDP增幅创11.9%的高值后，二季度和下半年必将回落，这不仅与国内经济调整产业结构、清理过剩产能有关，而且还与欧洲主权债务危机造成的外需下降有涉。近期国家高层频繁进行地方调研，反映出决策层开始担心经济“二次探底”，预期经济政策退出步伐将放慢，货币政策也不会像之前预期的那么快收紧。基于此，国家不希望楼市过度低迷，房地产业毕竟是支柱产业，对经济拉动作用很大。

从内部环境看，房地产调控已进入一个敏感的时间窗口。一方面，全国楼市明显降温，尤其是一线城市商品房成交量大幅萎缩，房价也开始下跌，调控效果初步显现；另一方面，房价只是刚刚松动，本轮调控的最重要的目标：遏制部分城市房价过快上涨，还未实现。所以，调控肯定不会放松，但也不会明显加码。至于近日有新闻说部分城市三套房贷放松，确也反映出商业银行有自己的利益诉求，但二套房贷依然严格，银监会不可能坐视商业银行过于“自行其是”。

总体而论，我国房价已经步入下行通道，只要内外部环境不出现重大变化，下半年房价将保持下跌和调整格局。