遏的是房贷不是房价,推不倒多米诺骨牌

遏制的不是房价是房贷,推倒的不是降价多米诺骨牌是成交量。尽管楼市新政满月，多个地区成交量大跌，但很多区域价格却在继续上涨。

国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％。银监会指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款。银监会要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付比例不低于40％，贷款利率严格按照风险定价。

如此房贷新政能否抑制高房价？一边是调控政策的频频出台，一边是房价的持续上涨。面对新一轮调控政策，房价该走向何方？自进入5月份，四家国有银行已下调购买首套房的贷款利率优惠幅度，银行按揭贷款呈现日益收紧态势。继中行、招行之后，工行、农行、建行正式执行新的房贷政策，降低首套房的贷款利率优惠幅度或提高首付比例，有的银行已取消了7折优惠。从首套房利率的变化，不难看出决策层控制高房价与流动性的综合思路。不仅仅在类似上海北京的一线城市如此，连二线城市也开始进入首套房贷收紧状态。

而商业银行首套房贷收紧“暗合”政府的楼市宏观调控步伐。面对高房价与宽松的流动性，但最新的数据说明，前期的相关政策目前依然没有体现出应有效力，抑或效力已经明显减退。从最近两个月以来京沪深三地的成交量再次大涨，尤其是北京出现了量价齐升的火爆局面来看，遏制的不是房价是房贷,推倒的不是降价多米诺骨牌是成交量。

尽管政府陆续推出的多项措施再度表明了监管层对抑制房价过快上涨的态度，银行调整利率政策也将会对房地产市场形成影响。然而其间楼市价格走势扑朔迷离，媒体报道众说纷纭，专家学者莫衷一是，平民百姓则一头雾水。

首先让楼市价格走势扑朔迷离的是我们看到成交量的确出现大跌，但房价仍坚挺，成交均价仍然坚挺，甚至还有不少楼盘不降反升，逆市提价。一线城市成交大跌房价未降。北京市统计局数据显示，4月份，北京房屋销售价格同比上涨14.7%，涨幅比3月份提高2.4个百分点，这已经是连续10个月涨幅扩大。从环比看，4月份北京房屋销售价格比3月份上涨2.6%。而4月份北京销售商品住宅为118.7万平方米，下降41%。

深圳成交降六成房价同比涨67%。深圳市国土房产部门5月统计数据显示，4月份，深圳市新建商品住宅销售均价为每平方米20567元，比上年同期上涨66.79%，但销售面积却比上年同期下降60.95%，为29.12万平方米。

广州签约减63.4%，部分楼盘提价。显然，随着成交量的减少，广州楼价并未大幅回调。有些楼盘的报价比前一期产品还要高。如荔湾岭南湾畔新货报价为1.6万-1.8万元/平方米，而此前其均价一直在1.6万元/平方米左右，升幅为12.5%；同在荔湾区的荔江美筑，新货报价为1.3万-1.6万元/平方米左右，此前尾货价为1.3万元/平方米，升幅更达23%。

再看上海：成交创新低，但新盘均价反而有涨。先不看这些数据准确与否，看事实状态，我也亲自去了几个楼盘现场市调过，上海楼价并没有像预期那样出现下跌，新政的调控效果仅体现在了楼市成交量方面，成交均价单周分别变动幅度较小，整体上价格仍然略有向上趋势。原计划5月开盘的全市67个楼盘目前仅17个表明铁定开盘，绝大部分无限期推迟开盘，除了个别楼盘折扣破九折之外，其余幅度都较小，上市楼盘平均报价仍涨近14%。这就是事实。

最后看看二线城市，量跌价未随。与北京，上海，广州等一线城市楼市一样，一些二线城市楼市也呈现量跌价涨态势。武汉成交降五成房价变动不大。新一轮房产调控以来，开发商一般选择观望。在汉的包括万科、金地、保利在内的大房企并没有明确的降价计划。杭州二手房成交降到冰点但房价创新高。南京新房预期下调房价仍在涨。

于是，经济学家也称房地产市场不会长时间下调，房地产行业表现如何于对整体经济及其未来前景而言非常重要。房地产调控政策是否会因太严而造成整体建设活动和经济增长的急剧下滑？这可能是目前宏观经济中最大的疑问。这一问题的答案又取决于另外两个问题：中国是否存在着全国性的房地产大泡沫？房地产新政的主要目标和未来发展的轨迹是什么？

先来解第一个问题：争议“泡沫”的问题，一直争议很大。我们从房价上涨幅度、房价支付能力、居民负债率以及房地产建设总规模等各方面进行考察。从多个角度看，中国的房地产市场似乎在最近几个季度呈现出“泡沫化”的特征。

房价上，缺乏有代表性和公信力的房地产价格数据。官方公布的数据和老百姓感觉到的实际情况差距较大。统计局数据显示去年底70个大中城市新建商品住宅均价比一年前涨了9%，全年平均比2008年上涨1.2%。数据公布之后，舆论大哗。然而即使这个统计口径，也显示今年3月新建商品住宅均价较去年同期上涨了14%。这一速度超过了过去近十年的任何时期，土地价格更是如此。

如果用统计局公布的整体销售价值和面积的数据，计算简单的平均售价，不对位置和质量的不同进行调整，那么今年一季度的均价比去年涨了20%多，而北京的房价则涨了60%以上。

因此，普遍认为，房价上涨快主要是因为刚性需求大而供给跟不上，并且居民财富迅速积累而却缺乏投资的渠道，再加上存款利率低等因素造成的。当然，地方政府“以地生财”的动机对推高房价也起到了相当大的作用。这些观点我们也认同。

但再仔细的深一步研究分析，我们看到的是什么？2009年以来按揭贷款的大幅攀升在推高房地产上起到了很大作用！到今年3月，按揭贷款余额比去一年前增长了53%，大大快于整体的信贷扩张。居民部门的负债率，也就是居民债务与居民可支配收入之比，在2009年增加了13%。

然而，由此推定中国房地产已经形成了巨大全国性泡沫，还证据不足。最主要的是，上述危险的态势延续的时间不长，尚不足以积累成全国范围的大泡沫。比起美国最近的房地产泡沫、亚洲金融危机之前韩国、中国台湾、泰国等信贷膨胀的持续时间短了很多。

一个经常被引用的数据是房价可支付能力，也就是平均房价与居民可支配收入的比。用统计局的数据，2009年全国城市平均房价是城市居民可支配收入的9倍左右，大大高于一般国际上的4-6倍的水平。在一些大城市，如北京、上海、深圳等，这一倍数更是高达14-17倍。

然而，房改至今的十多年，购买商品房的仍然是城市人口中收入较高的，并不是拥有“平均收入”的家庭。而城市居民中收入是上面20%-30%的家庭，其平均收入要比全部平均高大约两倍。而且不算大量的低报或没报的灰色收入。从实际购房人的角度看，房价支付能力并不差。

当然，居高不下的房价收入比，也说明了另外的问题。第一是中国家庭收入差距较大，第二是商品房市场一直主要定位于中高端。未来房地产行业的长期发展，必须满足不断增长的大众化普通商品房的需求。

其次来解第二个问题：未来可能轨迹。要评估调控政策可能产生的影响，我们必须评判房地产新政的目标及其将来可能演变的轨迹，也要分析房地产业对宏观经济的重要性，以及楼市下滑对银行、地方政府和大宗商品需求带来的可能影响。不难看出，近期房地产政策的目的是稳定房价，而不是打压整个房地产业或整体经济。

另外，目前的新政打击对象主要为房价上涨过快的一些楼盘或者区域或者所在城市，而不是全部。考虑到地方政府对土地收入及房地产行业的依赖，有多少城市会从严贯彻实施中央的政策，还是一个未知数。即便如此，个别城市严厉的行政手段已经提供了警示，市场信心已经受到打击。而政策面的不确定性将继续对市场带来压力。大城市的成交量已经出现下降，2010年下半年可能会出现价格和新开工面积双双下跌的情况。也就是说，在全国范围内，我并不认为房地产会出现长时间的下调，我认为遏制的是房价不是房贷,推倒的是暂时的成交量，推不倒的是整个地产的多米诺骨牌降价。

举个例子，楼市新政打压了商品房房价，但小产权房受影响很小，卖得也不错。小产权房也因为有着价位上的绝对诱惑而让很多漂泊在外地想有个家的人心动。很多人购买小产权房也是现在当前房价飙升无奈选择，如果放开小产权房，让它合法化，实际上也会带来一些列的社会问题，比如说一个最严重的就是大量资金进入集体用地的开发，会对我们国家的耕地红线造成很大的冲击。

也许有人又要说万科北京楼盘降价800元，将推倒降价多米诺骨牌。可我想说的是未必。相比2008年在杭州万科的那次“四盘同降”，北京万科这次所采用的方法或许要谨慎并且柔和许多，北京万科这次开始悄然执行降价策略与多米诺骨牌已无必然联系。因为现在已经是相对理性的全国购房环境了，一些开发商积极响应政府的号召应对市场变化，在与客户充分交流的基础上，最大限度的迎合百姓需求，按照购房者愿意接受的价格提供自己开发的楼盘，可能很多是用实际行动表达了给消费者以实惠和合理定价促进销售的态度，不是要率先怎么进入拐点，也不是跟风。

真正的调整取决于几个方面因素，一是房企本身资金是否充裕，如果资金压力不大，很多开发商不会愿意主动降价；二是市场预期，如果大家都认为房价会跌，出于自保开发商当然会主动降价；三是同区域竞争对手降价，可能会被动跟进。没钱买房、政策调整，恐怕是目前绝大多数普通消费者远离楼市最关键的两个原因。所以说，和简单的“降价引领”没直接关系。

现在，买房人、卖房人和开发商已经形成对楼市下跌的预期。新政措施也会加速楼市量价齐跌。所以，“遏制政策”肯定能出效果，不能说没效果，但我想说的是，遏制的不是房价是房贷,推倒的不是降价多米诺骨牌是成交量。