利率向上对房价有向下的压力

刚出炉2010年4月份宏观经济数据显示CPI略高于市场预期,创18个月以来的新高,PPI继续扩大涨幅,而新增信贷则较前月高出1800亿元,连续走高的物价涨幅以及超预期的新增贷款规模,继续推升着通胀预期。因此,尽管统计局再次表态CPI控制在3%以内的全年目标不变,但并不被市场看好。而CPI一旦突破3%,央行选择在上半年内加息的可能性大增。如果央行50天内加息，结合4月中旬以来的房地产新政，会对买房者的预期产生较大的影响，观望气氛会加重！

由此而来产生：利率向上对房价有向下的压力。以下作具体分析，内容摘自我2005年5月由上海财经大学出版社出版的专著《中国房地产投资策略分析》的第四章“住宅价格的决定因素”中的一段：

利率因素水平

许多研究都表明，虽然名义利率与房价两者之间相互的联系比较弱，但是两者确实存在着负相关的关系（利率向上对房价有向下的压力）。当然，有时候也许也会出现高利率情况下房产价格上升的情况，但是，这种现象也许是由于其它比利率因素对房产价格影响更为敏感的因素造成的, 比如对未来房产价格会上升的预期、又如真实收入的增加或者地区移民人口数量的净增长。

利息率既代表借贷成本花费，也显示借贷资金的回报利润，这取决于各人考虑的角度，借进或借出的资金的利息率水平对个人买房的意向与能力有着至关重要的影响。过去几年里房产建造，房价走势以及利息率三者之间的相互联系就很好的证明了这一点。在那段时间内，利息率非常的低，与之相反的新房建造与已建房的市场活动都增加了，反之亦然，即利息率的高水平增加了开发商的开发成本和买房者的买房成本，从而也促进已建房需求的下降。

2004年10月28日中央银行宣布加息0.27%, 成为政府进一步调控经济过热手段，而国际经济的当前形势和我国2004年实际上进入通货膨胀时代也构成了加息的重要经济基础。对于房地产而言，加息显然是重大的不利因素。上一论宏观调控中，人民银行在１９９３年－１９９６年三次调高利率，商品房销售面积增长率从１９９３年的５５％下降到个位数增长, 但我们也应该意识到, 现在是从一个几十年来的最低位开始加息, 2.25%的一年存款利息还是大大低于4%的通货膨胀率, 加息会有一个过程, 对房价的影响也会有一个过程。根据住美投资咨询(上海)有限公司的分析，加息27个基点，贷款年限20年为例购房者月还款将增加3％左右；加息１００个基点，购房者月还款将增加１１％左右。购房者月还款的增加，将提高房价收入比，这种负面影响将给房地产需求带来一定的压力。

表4.7      商业贷款购房还款加息前后比较*   

注:  *以贷款数额为50万元、贷款年限20年为例,  **第一个月还款

利息的上调会增加房地产开发企业的成本。由于房地产企业的建设资金大多依赖银行借贷，加息将对房地产企业的投资热情造成一定影响，利率提高后，资金供应偏紧将使开发商实际的资金成本更高。这种情景对于目前已经饱受银根紧缩之苦的中小开发商更是雪上加霜。这从中央银行宣布加利息的第二天, 房地产公司股票大跌可以反映出.

然而，必须说明房产的价格在不同的区域内变化是明显不同的。1999-2003年该时期通胀率的大幅度的降低，使得政府可以采用一种比较宽松的利率，而宽松的利率可以减少房产贷款的成本，从而增加购房者的有效需求。同时在较宽松的贷款条件下，购房者可以用同样的利率款借到一个更大数额的借款，这可以使得房产价格向上变动。

 还有前几年许多国家实行的超低利率却为全球房地产的发展带来了契机，成为拉动许多国家经济的巨大力量，并使其中一些国家房地产市场形成了一定的泡沫。在过去的若干年中，除了日本、德国、东南亚各国外，全球许多国家经许多国家的房地产价格都在上涨。自上世纪九十年代中期以来，即使按实际价格计算也出现了历史上最高的增长速度。美国、英国、澳大利亚、爱尔兰、荷兰、西班牙、瑞典等国的住房价格已上涨了40％－60％以上。 实际上，房地产价格受制于未来的利率水平，因此，它不可能永远无限制的上升，低利率也不可能永远不变。全球利率将会随着各国经济的复苏而走高，包括美国在2004年的5次加息, 也预示全球进入新一轮加息周期。低利率，不断增长的实际收入，人口和移民的增长以及土地资源的有限供应等等。

张健：资深房地产投融资和战略专家，北大纵横管理咨询集团合伙人，某房地产私募基金负责人、清华房地产总裁商会特聘专家。毕业于同济大学和澳大利亚西悉尼大学。在房地产市场、投资、金融和战略方面有20多年经验。为世茂集团、万科集团、中华企业、中房集团、香港建设、麦格里银行、北京大学、清华大学、浙江大学和上海交通大学等提供房地产投融资和战略咨询服务、企业培训和授课。出版六部房地产专著。