房价还会涨不涨？谁能一句话说清楚?

有人说,我的命还没有房子值钱！

于是,“胶囊公寓”现身北京,面积不到两平米。深圳有“家在集装箱里”，深圳宝安区107国道新屋路段附近，一些人们居住在改装的集装箱里。或许是因为买房或者租房的价格比较高，他们选择了市面上6元钱可以租住一天的集装箱蜗居。

以前听说日本的“胶囊旅馆”，现在看看国内，原来，据说建造这样的公寓的人不为赚钱，只想找到一种解决刚毕业大学生过渡房问题的办法。

房价上涨的原因说简单也很很简单，需求大于供给，或者供给小于需求。尽管影响需求的有长期因素，例如城镇化、婚龄人口的增加、收入的提高。城镇化和人口的变化缓慢，收入的增长大致与GDP同步，即每年8%到10%，这三个长期因素都很重要，但不能解释房价在短期内的暴涨原因。决定需求的短期因素中，最重要的是货币供应。2009年广义货币M2增加了27.7%，同年名义GDP仅增长6.7%。用通俗但并不严格的话讲，实体经济不需要那么多钱，多余的20个百分点的钱去哪里了？楼市和股市。就像给病人输血，一旦超过了身体的需要，必然会在脸上、腿上、臀上鼓起包来，经济学上称为“泡沫”。你说，这样房价还会涨不涨？

多余的钱主要通过贷款进入楼市，不仅按揭容易借了，地产商的开发贷款不成问题，而且贷给工业企业的钱转化为企业的盈利和你的收入。收入增加了，“温饱而思淫欲”，淫欲必有居所，购房需求于是上升。随着贷款、钞票的泛滥成灾，地价、房价扶摇直上。

货币超发对购房需求的影响还有另一渠道，虽然是间接的，重要性丝毫不亚于直接效应，那就是通胀预期。发了这么多的票子，通胀是早晚的事，百姓为防储蓄贬值，纷纷提出存款，购买实物资产。能买到的实物资产除了黄金，就是房子，房价岂有不涨之理？

看了需求再看供给。对短期供给影响最大的有两件事，宏观紧缩和国际金融危机，面对需求的下降和资金链断裂的危险，地产商不得不缩小开发规模，导致09年的供应不足。谁也没有料到，09年的货币供应会在几个月内放出天量，而房地产开发却需要时间，供给不可能立即跟上。货币刺激的需求狂飙得不到满足，巨大的购买冲动全都宣泄到价格上。于是，09年成了中国楼市最疯狂的一年，中国房价也成了最疯狂的一年。

楼市如同股市，需求越旺盛，卖家越是惜售。随着供应日趋紧张，开发商被拎出来当靶子，就像“看病贵”被归咎于医生收红包一样。开发商为何捂盘？道理和农民在欠收年囤粮完全相同，因为预期价格还会涨。为什么看涨？开发商算准了，在通胀的压力下，买房子是居民储蓄保值的最佳方法。这就又回到了货币超发和通胀预期，通胀预期一方面刺激了需求，另一方面减少了供给。说的就是这个道理。

决定房地产长期供给的最重要因素，当然是土地。在现行政策下，土地供应已被封顶，18亿亩农地的红线成了名符其实的高压线，不能碰。若死守这条红线，可开发的土地就会越来越少，而人只会越来越多，居民自然想到，房产永远是稀缺资源。在这条红线下，地产商忙着囤地，因为土地将永远是稀缺资源，日渐稀少的土地等于给房价上了保险。买方、卖方都看涨的后果是什么？房价没有最高，只有更高。

需求和供给分析清楚了，平抑房价的办法也就有了，无非是抑制需求和增加供给，而调节供需的关键是改变市场参与者的预期。

那么，城镇化、人口和收入所引发的需求是自然的和健康的，不必调控，治理的重点是滥发货币造出来的虚假需求。既然是货币惹的祸，解铃还需系铃人，央行收紧银根就是了。银根一收，不仅贷款少了，而且通胀预期下降，居民买房保值的动机减弱，需求进一步降低。

当需求疲软时，开发商就要考虑停止捂盘，增加供应，因为明年的价格可能比今年低。如果政府这时再宣布放弃“18亿亩红线”，增加土地供应，未来房价走低的可能性大增，就可以改变买、卖双方的价格预期，从而改变买、卖双方今天的行为。居民不再着急购买，地产商却急着开发和出售，房价调头向下。

似乎看懂了平抑房价的政策是收紧货币供应和放开土地供应。然而，现在的政策是放开货币供应和收紧土地供应，试想，房价还会涨不涨？

有人于是预测，改变现行政策的可能性有多大？说实在的，我以为不大。谁愿意在这会儿收紧银根啊？“来之不易”的经济反弹又掉下去怎么办？今年还要保“八”呢。要收银根就得放汇率，而汇率已上升到“国际阶级斗争”的高度上去了，谁动就是美帝国主义的走狗。紧缩银根就要加息，加息会伤及股市，股民骂娘怎么办？又要马儿跑得快，又要马儿不吃草，世上哪有这样的事？可世上到处都是这么想的人。

土地供应更是万万不能放，据说农地若少于18亿亩，就无法保障中国的粮食安全。这说法从未得到研究和数据的支持，我们说的是认真、客观、独立和负责的研究，而不是捉刀代笔或者揣测上意的报告。在30年多年前的计划体制下，耕地比今天多（因城镇和工业占地少），人口比今天少，我们还不能保证粮食的供应，靠各种票证限制居民的食品消费。1959到1961年间，那时的耕地更多，人口更少，全国却饿死了几千万人。可见粮食安全的关键因素是农业的生产效率，生产效率主要取决于制度，而不是耕地数量。

改革开放之后的1991年到2008年，我国小麦亩产增加了30%，农业劳动生产率提高了150%。在效率提高的基础上，完全有可能释放出部分农地，用于房地产开发而不致影响国家的粮食安全。

政府控制土地供应的真正原因是财政。近年来各级政府大兴土木，扩招人员，导致开支激增而入不敷出，除了向银行贷款，就靠卖地收入弥补赤字。开放土地供应意味着将土地所有权落实到农民个人，建立真正的土地一级市场，由市场配置土地。地价高了，吸引更多的土地进入市场，供应增加，自动平抑价格。在现行体制下，政府的控制不仅切断了价格和供应量的联系，而且由自身利益驱动，总是倾向于推高地价。除了财政，土地也越来越多地连着官员的荷包，怎么放得开呢？

那么，货币和土地政策不变，有无其他办法降低房价？现在，78家主营业务非地产的央企已经退出地产市场。16家主营地产的央企还在，相当于放走小舢板，留下巡洋舰。国企频频拍出地王，因为有金融支持，因为不怕楼面卖不出地面价，亏了，有国家兜底。这些造就地王的体制性原因，并未因78家的退出而改变。此举或可稍降民怨，对地价影响实在有限。

改革土地招拍挂制度。土地供应机制不变，供应总量不变，站着卖还是蹲着卖有什么本质区别吗？对捂地的开发商“动真格儿的”。问题是“真”到什么程度，房地产公认是“支柱产业”，“格儿”动得太真了，影响地产业的发展，对地方的财政税收和GDP都没好处，投鼠忌器。出台物业税。这事儿议了好多年，一直出不来，猜猜谁手中的房产多，就知为什么出不来了。

还有什么招儿？我看眼下没人有好招了！你说呢？

于是乎，房价还得涨，尽管不会永远涨。因为这个世界没有永远，连《红楼梦》中的王熙凤造就说了“千里搭长棚，没有不散的宴席”，何况高房价呢？