世博年,看长三角商业地产走势

很显然，2010世博会为上海和长三角开启了新的商业地产市场。

仰视中国楼市，人们记住了很多住宅开发领军企业，却很少记得中国楼市的商业开发经营者，直到今天，商业开发经营队伍仍很少有自己的品牌。2010世博会为上海和长三角开启了新的商业地产市场,这以后,中国楼市商业市场要决意改变这种历史。

世博年，中国楼市商业市场为了创立自己的品牌，纷纷把生命力融入建筑，是的，这期间尤其以长三角新商业地产市场发展为佐证。建筑是有生命的，生命就是质量，就是商业开发经营者倾注其中的智慧、创造力和对事业不懈的追求。然而，中国楼市尤其如长三角新商业地产市场发展的商业价值并不简单的在于建筑，它是整个长三角新商业地产事业的象征，是长三角新商业地产挺进中国楼市大市场,旗下业务横跨中国楼市的旗帜。

世界正在期待着中国在上海举办一届世博盛会。2010世博会的遗产将为上海和周边区域形成新的商业中心带来长期影响，同时在未来几年，将催化上海与长三角区域商业潜力的扩张，以满足日益增长的国内和跨国商业需求。

世博会对于上海房地产市场的短期影响将主要体现在商铺和酒店领域。相关的商铺租金和酒店入住率在世博会6个月期间将大幅提升，而在世博会后，随着游客的减少而逐渐走弱。但是世博会的长期获益将因为大量的基础设施投资而实现。

内资企业正在寻求更大更新写字楼空间以满足前线和后台营运，这将支撑新增写字楼的供应。这些公司的巨大增长潜力将在上海未来的写字楼租赁中扮演越来越重要的角色。如果上海的金融市场进一步发展，跨国企业也将受到鼓舞而进入广阔的中国市场，开设或者扩大在中国商业中心的业务。

世博会将是上海向世界展示其一系列城市活力项目的窗口。过去8年来，上海的城市规划已经因世博会而得到促进。这一举措也正好迎合了上海在2020年成为国际金融、航运和贸易中心的需求。在国家层面，上海将成为如何通过基础设施投资和复杂的城市重建完成房地产市场转型的一个案例。

2010年中国上海世博会的到来，无疑将引爆长三角地区商业地产的巨大需求。

2007年、2008年及2009年，国内楼市“两兴一衰”的跌宕起伏，可以看到基本面并未发生质的变化，关键性的影响因素是融资环境及资金的流动性。在上升周期中，资金的流动性对市场的短期走向起到了关键性作用，这是市场的发展源泉和动力。在金融危机和政策不作为的双重影响下，2009年的国内商业地产市场与住宅市场的如火如荼相比，其表现相形见绌。随着住宅市场的回暖、价格的快速攀升，商业地产投资价值日益显现。2009年国内银行、券商以及保险公司纷纷出手购买写字楼，自用的同时兼作投资。据不完全统计，2009年，内资整购写字楼16单，涉及金额高达75亿元。尽管2009年商办市场销售及租赁仍处弱势格局，但在住宅用地火爆成交的刺激下，综合性用地供求也开始活跃。2009年下半年开始，各地政府逐步加大了对商业用地的推出。从2009年各地热门成交地块的分析可以看出，综合性用地和商办用地开始受到市场追捧，尤其是一线城市商办及综合用地供需两旺。

当商业地产从住宅地产中分离出来时，许多房地产开发商对商业地产的概念十分模糊，依然“商住两栖”，往往套用住宅开发的习惯性思维进行操作，导致中国商业地产问题频发，以至于业界惊呼：2007年是“中国商业地产问题年”！

规划问题、招商问题、抗租问题、经营问题、资金问题……甚至酿成流血冲突、投资血本无归。重复建设、贪大求全、重销售轻招商业态规划，这些在项目运营初期埋下的隐患，最终被市场规律冲刷得暴露无遗。

可见，商业地产的地理位置惟一性和土地不可再生性，使它成为一种特殊商品，可以说商业房地产业本身就具有相当的差异性。商业地产项目时间能否把握、成本能否有效控制、招商与销售是否火爆，主要取决于所开发的商业地产是否适合市场，有没有拴住主要投资客和商家，有没有优良的建筑质量和优美的环境。

由此来看，上海为龙头的大长三角新商业地产市场格局。我以为各个城市可以“剑走偏锋”，上海龙头城市“一衣带水”，如此，大长三角新商业地产市场格局才呈现的精彩纷呈、良性竞争。

我以为，商业地产是以先商业后地产的方式进行，商业价格取决于商业的价值，商业的价值取决于商业的经营，消费者决定商业地产的价格，充分的人流、物流才能保证购买力。狭义的商业地产为商业运营，广义的商业地产包括写字楼、产权式酒店等。每一个环节都必须环环相扣，对相关行业资源进行整合。如果对项目涉及的整个链条没有完整的科学设计和合理安排，就算把商铺卖出去了，后期的问题还会使项目归于失败。

因此，开发企业在前期规划中，应该对现代商业的业态、管理模式有充分的了解，并认真加以选择，使商业与地产的软件、硬件真正结合起来，为日后统一经营管理提供好软件与硬件基础。

接下来就是纵论长三角地产之投资长三角相关城市的机遇与挑战。作为土地合作项目调研给我的启示是关于长三角地产之投资市场发展热情很高，以至于对下一轮地产市场的发展前景十分关注。考虑到关于土地出让方案的确定对土地今后挂牌上市后建筑指标、容积率的直接影响，以致于对开发商整体项目策划及前期规划方案设计的直接影响，不至于规划设计方案的较大改动，因此，现将我最新的土地开发构思、设想谈几点个人看法，希望对大长三角新商业地产市场有所帮助。

关于土地出让的现状，近期通过与长三角市、区一级领导、管委会领导及相关工作人员的洽谈沟通，我了解到对区地块的功能定位，包括规划设计的理念，业态组合设想等，结合我的投资调研，对区地块的业态定位，我是认同的。虽然区地块短期内营运风险会比较大。但我认为，只要有足够资金支撑，从长线看好大长三角新商业地产市场应该是不错的。

而上海房产企业如投资长三角相关城市商业地产，应注重机遇与挑战。借力上海经济圈、环杭州湾经济圈、苏南经济圈的交织地带，与长三角16个城市密切相连。优越的交通位置，根据区域分析和市场调研，交通十分便利。在长三角相关城市进一步向外扩展和城市建设高速扩张之际，改变开发、建设重走城市发展简单扩张和地域空间自然延伸的老路子，以超前的构想和科学的规划，选择经济、社会相互协调、城乡相互协调的新模式，通过中心城区的扩张，带动周边城镇发展，并成为长三角相关城市商业地产的中心。依托与城市主干道的合理延伸与城市功能的互补发展，同时将配有各种生活配套，居住便利，成为目前较为理想的居所与休闲商业中心。

所以，以差异化、特色化、个性化为策划建设目的的商业经营项目在拥有逐渐成熟与市民认可度更高的情况下，未来1-2年市场推广与招商经营预计不会很难，故长三角相关城市商业地产项目目前已具备投资开发的最佳时机。

当然，世博年,我们看长三角商业地产走势，不得不提的是发达国家及上海近郊商业中心的发展给长三角相关城市商业区域市场的启示。

看一下发达国家近郊商业中心现状与发展趋势。近郊社区商业中心最早于20世纪50年代在美国出现。当时由于家庭汽车的普及，以及城郊新建的发达的高速公路，使得城市居民大量向郊区扩散，由此产生了专门为郊区新建居住区居民服务的社区商业中心。60年代，英国、日本、法国等西方国家由于居民的郊区化而出现近郊社区商业中心，到70年代，新加坡的社区商业中心也开始大规模发展起来。因此可以说，居民郊区化是近郊社区商业中心出现的主要动因。

国外的近郊社区商业中心主要是购物中心的形式出现。我国在1979确立以经济建设为中心的发展目标后，城市发展进入了一个新的时期，城市化进程大大加快，城市化水平迅速提高。从20世纪80年代中后期开始，东部发达地区的大成都市相继出现城市郊区化的迹象。上海作为全国经济中心，东部核心城市，其城市郊区化发展也进入到一个新的时期。其中以人口郊区化和工业郊区化为主要表现，而伴随着人口和工业的郊区化，商业郊区化也加快了发展步伐，郊区商业中心得到空前发展。

由此，来看看世博会及发达国家商业发展给大长三角新商业地产市场开发建设项目带来的启示。我的观点，仅供参考。

位置是大型商业中心经济命脉的重要因素，选址要充分考虑人口聚集、接近购买力、区位易达性和符合城市和商业发展方向的要求。建筑规模宜控制在消费市场容量的限度内，可以因地制宜地规划酒店和办公物业形态。力求变化和创新的建筑形态和开放式景观型的建筑布局作为一种新的商业建筑模式，越来越受到消费者的喜爱。

大型商业中心具有极强的针对性，定位必须符合消费群体的购买力，具有区域消费力支撑，并在发展成长进程中不断自我更新。现代大型商业中心的功能是提供全方位多元化的商品和服务以满足目标消费群体的物质和精神需要，通过寻找市场空白点，根据目标消费群体的实际消费习惯和消费偏好确定商家，合理配置各种零售、卖场、百货、餐饮、娱乐、文艺、服务等业态，达到业态相互促进和共生。

所以，拥有与整体规划一致的支柱商家，大卖场的引进是大型商业中心开发的一条常规思路，已经得到市场的共识。商业运营单位必须具备成熟的招商经营管理经验，实行“统一招商、统一经营、统一管理，倡导一站式服务”的经营理念从而保证商业的长期可持续发展。