2010年全国商品房销售面积不可能只下跌5%！

2010年全国商品房销售面积不可能只下跌5%！

据证券时报3月15日报道，住建部政策研究中心与中国指数研究院共同发布的“2009年度中国房地产政策评估报告”,预计2010年房地产市场将呈现“价涨量缩,前低后高”的态势,其中,商品房销售面积将比2009年下降4.4%到6.5%,而商品房均价将上涨3.3%到6.0%。

这里所指代的数据口径，应该是统计局系统的数据，我认为2010年70个大中城市房价可能会上涨3-5%，但“商品房均价将上涨3.3%到6.0%”，有一定难度。2008年相较2007年的全国商品房均价，基本是零增长，而70个城市房价指数却是6.5%的增幅。2009年新建商品房成交价格为4695元/平方米，比2008年上涨近24%，创近15年来新高。

我认为这个报告对2010年的商品房销售面积明显高估——商品房销售面积将比2009年下降4.4%到6.5%。要知道，2009年全国商品房销售面积93713万平方米，比2008年增长42.1%，这是一个非常疯狂的数据，随着紧缩型调控，2010年将会出现20%左右的明显下跌。2008楼市调整期，曾出现过接近20%的下滑。今年极有可能重现这一跌幅。

从1997年开始，我国商品房销售量持续平稳上升，2005年增幅较大，并首次迈上5亿平方米平台，2008年市场遭遇“寒冬”同比下降近20%。2009年全国商品房销售量大幅反弹，创历史新高。

1997年以来我国商品房销售面积走势（万平方米）

                                                数据来源：国家统计局网站

从年初累计数据来看，2008年1-12月全国商品房销售面积同比增幅在达历史最低点后，一路回升至2009年1-11月。2009年1-12月全国商品房销售面积同比增幅为42.1%，较1-11月下降12.3个百分点。市场交易相当活跃。2010年1-2月，全国商品房销售面积7155万平方米，同比增长38.2%，涨幅较2009年42.1%的涨幅减小，说明市场开始降温，我认为这一涨幅将快速回落，并逆转为负增长。

至于报告认为的“前低后高”：从房地产市场的走势来看,2009年第三、四季度的商品房新开工面积大大超过了第一、二季度,同时由于政策偏紧导致购房者在2010年初的观望,因而今年的商品房销售面积应该在第三、四季度增大,整体呈现前低后高的趋势。——我也心存一点疑虑，如果今年二季度楼市反弹乏力，则有可能下半年也将保持疲态。