高房价乱象背后

高房价乱象背后

高房价成为两会热门话题，许多代表从各个侧面揭示高房价的构成，很多老百姓也对高房价非常不满，这就将住建部推向了风口浪尖。住建部长姜伟新日前回应说，未来20年是我国城镇化、工业化的快速发展时期，需求较大，而土地供应有限，房价上涨压力仍然很大。但中央政府抑制房价过快上涨的决心很大。

同时，副部长郭允冲叫苦说，房价调控需要多个部门协同努力，而住建部在调控房价方面几乎没有什么手段。住建部调控房地产市场的手段很少，几乎没有什么手段。因为土地在国土部门，税收在税务部门，金融在银行部门。

事实上，房价高涨确实不是住建部一个部门就能勒住这匹野马的。高房价之所以存在，至少有以下三个历史环境，这三个历史镜像得不到根本的改善，这匹野马还将奔驰而上。

第一，分税制改革下的地方财政如何能够得到切实的保障，这是解决高地价的核心。无论是协议出让制度还是招牌挂制度，都难以遏制高地价的根本原因，是地方政府对土地财政的高度依赖。

如果不改革分税制造成的“中央强，地方弱”的格局，高地价是难以制止的。由于土地价值的发现，地方政府发现通过土地的配置权就能获得银行的配置权，从而获得巨额土地财政。而巨大的需求不仅仅给地方政府带来了巨额的财政收入，重税主义又让政府获得了巨额的税收。而且，城市和经济也确实能够取得迅速的增进，政绩赫赫使得地方长官们偏爱房地产主导的经济发展。如果撇除那些有利于社会进步的因素，我们看到的是分税制下利益分层带来的土地飞涨，诱发的房价飞涨。这正是副部长郭允冲叫苦的一个重要原因，因为土地在国土部，实际上是在地方政府，因为如果国土部门的规划和审批不能满足实际的需要，选择缓慢发展还是超越规制是很明显的。

第二，需求爆发期还没有出现衰竭的势头，正如部长姜伟新指出的我国正在处于“城镇化、工业化的快速发展时期”，是房价上涨的最坚实的基础，因此，他认为，未来20年房价上涨压力很大。

其实，城市化加速期是客观的，而且人口红利也是一种事实。正是城镇化加速和巨大的人口红利制造出来的巨额刚性需求，是房价能够长期在高位运行的基础。在这个基础之上，又增添几分“房价上涨乃是一种信仰”的神秘色彩，更是让房价上涨的速度在特定的时间段内出现飞涨的特征。

价格飞涨其实仅仅是供求关系严重失衡的表现形式而已，当这种失衡随着制造出来的刚性需求越来越多，投机性需求也越来越多，于是“只涨不跌的神话”在市场蔓延。如何解决这种失衡的难题，其实不少人已经给出了答案，包括住建部和最高层，就是增加土地供给和提高容积率，增加小套型的供给比例，以高和小换取数量上的稀缺。但是这种办法说得轻巧，但是真正做起来显然是难度很大，因为如何刺激开发商做小套型，如何改变容积率，能不能出台一个标准，20层楼以下的一律不批呢？

第三，税收部门采取重税主义抽走三成的价值链，由此抬高的房价该如何处理呢？税收部门总是忽悠说我们加税是为了遏制高房价，但事实上人人都知道，这种重税主义色彩很浓烈的措施，根本就是火上浇油。

第四，信贷政策对房地产实行的堵截政策，实际上是权力野蛮干预市场的一种愚蠢行为。中国民间被迫高储蓄，这些高储蓄的存款利率很低，但贷款利率很高，而且中小企业还很难贷款，从农村到城市，通过金融系统大量的资本都流进了国企手中，他们拿着巨额的资本在楼市和股市里套利，而本业不愿意多做。全年央企纷纷圈地称王，就是对市场的破坏。而我们不愿意改变我们对中小企业贷款的模式，去堵截资本进入房地产，岂不是舍本逐末吗？