物业税试点城市里,为什么没有上海?

--答纽约及新泽西州港口办事署首席代表牟兰

（文/冯晓东）

(和纽约及新泽西州港口办事署首席代表牟兰)

我以为，物业税其实不能把畸高房价拉下来。这和曾经想通过征收香烟税把畸高香烟价拉下来，或者劝导国民少抽烟或者不抽烟一样。结果我们看到的是，因为加税，中华烟越来越贵，但买中华烟的人反而越来越多，到最后，不是有钱老板在买中华，而是骑三轮的车夫在买中华，月薪一千的小职员在拼命抽中华，中国并不富裕的农村婚庆生日酒席上在拼命发中华。所以，只能说，别迷恋中华烟，它只是个传说。哥抽的不是中华烟,是面子，是寂寞……这个世界太疯狂。同样，只能说，别迷恋物业税，它只是个传说。哥征的不是物业税,是寂寞。看吧！都这样下去，哥买的不是房，是寂寞……

全国“两会”临近，房地产调控是否还有“新手”成为炙手可热的话题。据说，物业税开征方案已提交两会,京深商业地产拟试点。对此，可能很多人关注的是物业税开征将会是今年“两会”上讨论的重点，而总局关于物业税开征的具体方案已经提交。按照目前决策层的征税思路，物业税将按照房屋面积，对超出基点面积的部分进行征收，基点面积内的部分免征。而我要阐述的是，物业税试点城市里,为什么没有上海?这其实从一个侧面，或者换一种角度来看物业税的进展是否可行。

物业税主要指的是不动产税，其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款。北京早在2008年6月就准备以“房产税”的名目开征物业税，但由于奥运会和金融危机的到来耽误了征收计划，但“方案是早就成形了的”。同样看现在的上海，上海也早探讨开征物业税，但由于上海政府宣布2010年世博压倒一切,稳定压倒一切，加之去年一年楼市的疯狂巅峰危机的到来暂时没有成为试点城市，其实 “方案也是早就成形了的”。然而，关于开征物业税是否能够起到平抑房价的作用，目前看来，物业税主要还是抑制投机购房，而对房价起决定作用的是需求，全国不少地区的城市化进程才开始，住房市场需求很强烈。而物业税涉及到众多方面，目前细则还没有出台，具体影响还不能完全确定。

将以某个省区市正在进行的物业税模拟征税方案为“蓝本”，综合其他各试点城市模拟方案经验进行制定。按照计划，物业税相关议题和拟定方案将被人大代表提交至今年“两会”讨论,也有望将物业税开征编入十二五规划。对于物业税究竟何时开征，何处试点的猜测，一年多以来都是传闻纷纷，鉴于目前房价居高不下的市场状况，今年年底前有望在深圳、北京等城市针对商业地产进行实征试点。这一结果与市场预期基本相符。开征物业税不管是对开发商还是投资者来说，都是成本的增加，对房地产市场最直接的影响还体现在对投机炒房的遏制，迫使一部分人放弃恶意炒房、囤积房源。但上海没有成为试点是有原因的，世博原因？高房价原因？条件不成熟？……

先看京深商业地产现状。面对高房价带来的政策调控压力，今年的全国“两会”无疑让各方都有所期待。“棚户区共建”、“物业税开征”、“限制房地产企业融资”等多项议案已经送达全国“两会”提请讨论。而被认为是打击炒房的利器——物业税能否开征，也成为政策调控高房价的最大期待。

开征物业税，面临的最大矛盾是与现行税费制度的衔接问题。这主要体现在土地出让金的缴纳方面。目前开发商缴付的土地出让金实际上是向政府一次性缴清70年的土地使用租金，开发商把这部分费用作为开发成本制定房价，将其“转嫁”到购房者身上。而物业税是对房屋所有者的房产进行每年一次的评价估值征税。正是受这一矛盾的影响，关于物业税的税基、税率、房产估值评价标准等具体问题目前还在讨论议定中，成为征收物业税的最大障碍。毕竟，土地出让金是地方政府的一大财源，占地方财政收入的三分之一，甚至是一半以上。如果将土地出让金列为物业税中的一部分分期支付，则难免会触动地方利益。

这里，我还想说的是，开征物业税条件成熟了吗？至少，上海还不成熟。

2003年10月，十六届三中全会首次提出“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。这是“物业税”的提法第一次出现在官方的权威文件上。除了大幅降低房价以外，当时提出开征物业税还有一个重要的原因，就是防止一些地方官员通过“卖地财政”，不当获取和肆意挥霍土地收益，寅吃卯粮，爷卖仔地。物业税的按年收取，使地方政府的卖地行为从财力上失去了动力。

物业税开征时机是否成熟，实际上只有把人们对物业税的种种疑问，在政策和制度的设计层面以及执行层面都解决得较好时，才可以说，开征物业税的“时机已经成熟”。代表委员们爱增税，建议开征物业税以抑制房价，而且似乎箭在弦上，不得不征。代表委员参加“两会”，本应代表民众与政府博弈，监督公共财政预算，或更多地提减税建议，现实中却在跟着政府一起喊加税。物业税本是个好东西，代表们一厢情愿地希望这能成为治高房价之本的良药，却忽视了结构性失衡的中国背景。我们猜想，这只能说明人民“被代表”了。

物业税非常适合作为地方财政收入的来源，是地方政府“小拆大建”的动力。来自物业税的收入主要用于当地的教育事业、市政设施建设、卫生服务和治安等地方公共服务。因此，对开征物业税最有动力的当属地方政府。但对见多了城市重复建设和拆建浪费的普通百姓来说，我们猜想，这会导致新一轮巧立名目的城市建设“大跃进”，改建一下门前的花圃也叫做“公共配套”完善了，安居其间的人必须为此付出“代价”。过去，靠眼光投资荒郊野外受益于城市建设的有产者，将会面临政府向你讨回投资增值收益的烦恼。

我以为，物业税其实不能把畸高房价拉下来。这和曾经想通过征收香烟税把畸高香烟价拉下来，或者劝导国民少抽烟或者不抽烟一样。结果我们看到的是，因为加税，中华烟越来越贵，但买中华烟的人反而越来越多，到最后，不是有钱老板在买中华，而是骑三轮的车夫在买中华，月薪一千的小职员在拼命抽中华，中国并不富裕的农村婚庆生日酒席上在拼命发中华。所以，只能说，别迷恋中华烟，它只是个传说。哥抽的不是中华烟,是面子，是寂寞……这个世界太疯狂。同样，只能说，别迷恋物业税，它只是个传说。哥征的不是物业税,是寂寞。

许多专家学者、政府官员都振振有词，物业税能解决高房价的问题。但试问:依赖“土地财政”的地方政府会轻易同意吗？事实上，在2009年初，某课题组的一份报告中明确提出土地出让金“不宜一并纳入房产税”。有人认为，这份报告实际上代表了现在税务部门在物业税上的“主流思想”。物业税抑制高房价一说恐怕可能是一个陷阱，反而会进一步增加购房者的成本负担，造成深层次的混乱。

物业税剑指开发商还是炒房者？众所周知，在近几年的房价暴涨循环中，虽有炒房者投机的推波助澜，但更主要的还是地方政府与开发商联合做局，囤地、捂盘和惜售。以收取物业税的方式来抑制高房价，只能是南辕北辙，开发商和政府联合抬高房价又找到了另外一种途径：渐进式涨价。

物业税很可能会造成重复征税。开发商在拿地时已缴足70年土地出让金，买房人也在购房款中缴纳了土地税费。在地方政府土地已卖得差不多的情况下，是否愿意割掉这一大块税源呢？地方政府会认为“区别征收”存在“技术难度”，还是一起征来得“痛快”。

物业税征收可以按照人均占有住房面积的办法进行。这可能只是注意到了“面积”，却忽略了“地段”。后者，同样是房地产的一个基本的市场规律。一个在市中心的80平方米住房的总价，往往比郊区200平方米的住房还要贵。不是以房屋实际价值来确定税率，就极有可能继续推高各个城市主城区的房价，还势必造成贫者越贫、富者越富的两极分化现象继续扩大。

如果征收物业税城乡有别，问题会更大。城乡二元结构像万里长城横亘中国，国民待遇是有差别的，而征税是“一律”的，显然也违背公平原则。对农村居民一律免收，则城里人感到不公平。“区别征收”会是一种调和，恐怕政府相关部门就又说存在“技术难度”。“技术难度”若可以排除，农村官员大概会抱怨他们失去乡村建设的动力了。

至于物业税征收的法理基础，考虑到地面上的商品房无非是在政府临时出租土地的背景下盖的，而土地连地面的房子都在一起，才构成真正的“物业”概念。那么，政府如果要征物业税，其中至少一半其实是要向政府自己征。这客观上的确会产生一种滑稽效果。如果没有公开透明的房屋产权信息体系，物业税或许只是一纸空谈。

物业税真的能做到取之于民，用之于民？我看非也。物业税的征收，面广量大，像“天上掉下来的大馅饼”，无疑会大大地增加地方政府的财政收入。理想而言，物业税应该成为政府为解决困难家庭住房问题而建设廉租房的财源。但在现实中，“三公”消费的天文数字，仍然像高悬的B超机，清晰地显示着中国的税收和财政预算制度的痼疾。这种情势下，我们又该如何猜想呢？当心“房奴”变“税奴”。

由此可见，开征物业税的条件成熟了吗？非也。看了我前面的分析点，难道你还认为物业税开征的条件相当成熟了吗？自古以来，和谐社会就是轻徭薄赋的社会。如今整个国家更应该做的是减税，目前只是减免了农业税，能不能在农民以外的群体中停征一部分税、减征一部分税？在后金融危机时代，征收物业税无疑会让百姓更加不敢消费。现在要警惕地方政府选择性移植国际惯例的危险做法，这与建设法治型政府是背道而驰。如果认为国外是什么中国就该是什么，那是缺少法制观念、缺少政治观念。因此，我以为现阶段开征物业税缺少法理依据、法律依据和民意基础。

物业税试点城市里,为什么暂时没有上海?我想我找到答案了。我想这其实就是讽刺某些政策的制定者，连上海都不能首先成为物业税拟试点城市，又何苦先在别的城市拟试点呢？这不是自己打自己的嘴巴吗？